一、 房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題

近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。總體分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是，局部過(guò)熱和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題應(yīng)引起足夠的重視。

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)

發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)一個(gè)人口快速增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%和8%的高增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長(zhǎng)率高達(dá)117%和165%的過(guò)熱現(xiàn)象（圖1）。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為

主導(dǎo)的三大城市群（圖2），從2002年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(zhǎng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐？

2、銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率（當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達(dá)到歷史最高水平（圖3）。

但是，在銷售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升，達(dá)到12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國(guó)際警戒線10%。對(duì)于空置率需要我們做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國(guó)外的空置率是以全部存量房為分母，而我國(guó)城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的七分之一，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。

仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬(wàn)平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬(wàn)平方米，銷售量大于竣工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷售率和空置率的變化做出正確判斷。

3、價(jià)格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出

2002年1-9月份，全國(guó)一些大中城市的房屋銷售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價(jià)格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國(guó)總體平均價(jià)格的走勢(shì)力基本平穩(wěn)，特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落（圖4）。

可是面對(duì)走低的價(jià)格，廣大百姓卻仍找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房，這就需要我們仔細(xì)分析平均價(jià)的構(gòu)成，或者說(shuō)住宅的結(jié)構(gòu)。我們的統(tǒng)計(jì)分析中，只提供住房?jī)r(jià)格的平均數(shù)，卻很少提供不同價(jià)位住宅所占的比例，或每套住宅的價(jià)格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，低價(jià)位住宅的供給增加無(wú)疑會(huì)拉低平均價(jià)格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運(yùn)會(huì)，城市建設(shè)攤大餅式的急劇擴(kuò)張，大量遠(yuǎn)郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠(yuǎn)郊土地成本低，別墅的平價(jià)為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房?jī)r(jià)的作用。

因此，總體房?jī)r(jià)的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理，單位價(jià)格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價(jià)位走低。北京等城市經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高，造成每套住宅總價(jià)位過(guò)高，結(jié)果許多工薪階層還是買不起。加之低價(jià)位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購(gòu)買京城四環(huán)以內(nèi)的住房，可低價(jià)位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的情況下，買經(jīng)濟(jì)適用房多為經(jīng)濟(jì)收入可觀者也就不足為奇了。

4、炒地圈地?zé)幔蔀榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂

實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲(chǔ)備，致使2001年北京購(gòu)置土地面積增幅達(dá)到173%，在全國(guó)名列前茅（圖5）。

圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，房?jī)r(jià)也就跟著上去了，這種圈地炒地?zé)釋?duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是貽害長(zhǎng)遠(yuǎn)。熟話說(shuō)“沒有能長(zhǎng)到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去。因?yàn)槿魏蝸?lái)京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視生產(chǎn)與生存的成本，短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢(shì)。香港土地成本高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺和深省嗎？

5、房地產(chǎn)信貸發(fā)展 有喜也有憂

房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都不離開金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國(guó)內(nèi)貸款占企業(yè)資金來(lái)源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來(lái)源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高達(dá)76%的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)？在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂(lè)設(shè)施，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量（壞帳率）、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機(jī)中，香港和新<