一、引 言

房地產(chǎn)業(yè)是國民的重要組成部分，一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)景氣與否，往往表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否上。因此，如何保持房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)極為重要。鑒于業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的密切聯(lián)系，以及金融杠桿所固有的調(diào)控作用，因而有必要，也有可能利用它來對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、速度進(jìn)行宏觀調(diào)控。通過對我國房地產(chǎn)金融政策變遷的考察，可以清楚地看出，我國房地產(chǎn)金融政策隨著房地產(chǎn)市場的變化而調(diào)整，并對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生非常重要的。

早在上世紀(jì)90年代初，針對我國東南沿海地區(qū)和部分大城市曾有過房地產(chǎn)過熱甚至形成的“泡沫”的狀況，國務(wù)院1993年8月16日批轉(zhuǎn)了當(dāng)時的國家計委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控具體措施》的通知，這是國家首次利用包括金融工具在內(nèi)的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。自從去年以來，在經(jīng)濟(jì)學(xué)界、房地產(chǎn)界以及政府決策部門間爆發(fā)了一場關(guān)于房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的大討論，而且這場討論也引起了高層的關(guān)注。2003年 1月，中國人民銀行領(lǐng)導(dǎo)在人民銀行分行長會議上指出，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關(guān)注：“運(yùn)用何種工具，掌握何種尺度來進(jìn)行化解，已經(jīng)是罷在我們面前的緊迫。”Q)2003年6月13日，中國人民銀行頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，標(biāo)志著國家以金融工具為手段，對房地產(chǎn)市場新一輪宏觀調(diào)控的開始。

兩次利用金融工具調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景不同，金融政策調(diào)控的和手段也有所差異。第一次調(diào)控取得積極效果的同時，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)丁數(shù)年的低谷期，給這次宏觀調(diào)控予警示。本文就兩次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱時的金融調(diào)控政策進(jìn)行比較，從中獲得有益的啟示。

二、兩次房地產(chǎn)金融政策調(diào)控背景的比較分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程并不長，只有二十多年時間。黨的十一屆三中全會以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇。進(jìn)入80年代，有關(guān)推進(jìn)房屋商品化、實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，確定房地產(chǎn)行業(yè)類別，建立房地產(chǎn)生產(chǎn)要素市場等方面的、行政法規(guī)相繼出臺，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的開拓提供了法律政策依據(jù)，標(biāo)志房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的真正起步。進(jìn)入90年代，房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，曾經(jīng)歷過高潮一低谷一高潮的發(fā)展軌跡。

第一次高速發(fā)展期發(fā)生在90年代初。鄧小平南方談話的發(fā)表和黨的十四大作出關(guān)于建立主義市場經(jīng)濟(jì)體制的重大決策之后，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)迅速發(fā)展、急劇升溫態(tài)勢，無論是土地批租，還是商品房的建設(shè)，都是空前未有的。1991年房地產(chǎn)開發(fā)投資是320億元，而1992年迅速擴(kuò)大為731．2億元，同比增長128．5％，1993年為1626億元，同比增長122％。在這一時期，金融界也存在一些問題。主要是缺乏系統(tǒng)、先進(jìn)有效的房地產(chǎn)金融中介體系和管理體系，缺乏房地產(chǎn)金融人才、房地產(chǎn)金融法規(guī)。由于轉(zhuǎn)軌時期金融監(jiān)管不力，出現(xiàn)了一些混亂現(xiàn)象。尤其在1992年—1993年期間，金融機(jī)構(gòu)大量的資金(包括違規(guī)拆借資金)流向房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)金融在為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供資金支持的同時，對這一時期的房地產(chǎn)過熱，甚至部分地區(qū)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象起到了推波助瀾的作用。

針對1992年—1993年的經(jīng)濟(jì)過熱，尤其是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，中央制定了“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整頓金融秩序”的方針，對國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中房地產(chǎn)行業(yè)又是調(diào)控的重點(diǎn)。在這次調(diào)控中，控制資金流向，緊縮銀根的金融信貸政策起了十分重要的作用，取得了明顯的成效，但是也給房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。住宅當(dāng)年開工面積經(jīng)歷了1993年和1994年的高峰后(1994年1．3億平方米)，接著逐年回落，1996年和1997年跌到谷底1億多一點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增長速度也迅速下降，從1993年的1626億元，同比增長122％，1994年下降為42％，為2308．92億元；1995年為2831億元，增長為21．4％，比1994年回落 20．6％。這期間，調(diào)控政策的負(fù)面效應(yīng)也逐步顯現(xiàn)出來，產(chǎn)生了不少“半拉子”工程，空置率急劇上升。據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，全國空置商品房1995年底5031萬平方米，1996年底6200刀平方米，1997年底高達(dá)7083萬平方米。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了數(shù)年的低谷期。

第二次高速發(fā)展期開始于1998年。為了刺激消費(fèi)，拉動內(nèi)需，1997年底中央作出}把住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的決策，出臺了包括加快住房制度改革、實(shí)行住房分配貨幣化、實(shí)行積極的財政政策等一系列措施。為此，房地產(chǎn)金融信貸政策也作出了相應(yīng)的調(diào)整，其核心是刺激住宅消費(fèi)。隨著一系列住房信貸政策的相繼出臺，大大激活了低迷了數(shù)年的房地產(chǎn)市場。從1988年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增長有一個直線的上升，1988年住宅開工面積達(dá)到1．5億平方米，當(dāng)年就超過了1994年1．3億平方米的頂峰。整個住房投資和住房開工量就超過了1994年最高峰的時候；接著一路上升，從1999年到2002年的4年中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別保持13．8％、19．5％、25．3％和28．2％的增長；商品房銷售面積分別實(shí)現(xiàn)了23．9％、30％、29．4％。和37．1％的增長。許多業(yè)內(nèi)人士稱之為出現(xiàn)了持續(xù)的高位增長，或者叫做具有了一定的發(fā)展熱度。其中，2003年1-4月，有10個省、市、自治區(qū)開發(fā)投資增幅超過50％，其中有4個省市增速超過80％，出現(xiàn)投資過熱或過熱苗頭；少數(shù)城市(如寧波、青島、上海、杭州等)商品房價攀升過快，近二三年平均房價年漲幅在10％以上。全國商品房空置面積持續(xù)增長(今年一季度又比去年同期增加8．5％)，有些城市空置率超過警戒線。在房地產(chǎn)市場升溫的同時，一批業(yè)外如海爾、TCL、美的、三九、康佳等業(yè)外巨頭，紛紛搶灘房地產(chǎn)，大有推波助瀾之勢，市場有進(jìn)一步升溫的可能。為此，就有了央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺。

通過比較分析可以清楚地看出，兩次利用金融工具調(diào)控房地產(chǎn)市場所面臨的背景和市場環(huán)境有很大的不同。

1．兩次調(diào)控所處的經(jīng)濟(jì)體制的背景不同。第一次調(diào)控時，由于正處于由計劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時期，對市場經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識不很深，運(yùn)用宏觀調(diào)控工具調(diào)控房地產(chǎn)市場還不能駕輕就熟；第二次調(diào)控時，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制已基本建立并不斷完善，又有第一次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律也有了更深的認(rèn)識。這為更好地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場奠定了制度基礎(chǔ)。

2．房地產(chǎn)市場的發(fā)育狀況不同。第一次調(diào)整時，由于我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展進(jìn)程的起步期，土地供應(yīng)及市場行為不規(guī)范，炒地和圈地現(xiàn)象十分嚴(yán)重；法制不健全，還沒有建立起切實(shí)、有效的對房地產(chǎn)投資總規(guī)模進(jìn)行宏觀調(diào)控的機(jī)制；第二次調(diào)控時，房地產(chǎn)市場又經(jīng)過了十年的發(fā)展，市場化程度已比較高，土地一級市場進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)金融體系初步得到建立，房地產(chǎn)市場管理已逐步納入到法制軌道。這也為更好地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了較好的市場條件。

3．兩次調(diào)控所面臨調(diào)控時機(jī)有所差異。盡管兩次調(diào)控都是以防止房地產(chǎn)過熱為目標(biāo)，但第一次調(diào)控是“事后調(diào)控”，即由于當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、機(jī)制不健全，部分地區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在內(nèi)的調(diào)控手段；而第二次調(diào)控則更大程度上是“預(yù)防性調(diào)控”，在這次房地產(chǎn)高潮中，采用金融政策調(diào)控是為了防范房地產(chǎn)市場過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”，以保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展。

4．金融環(huán)境不同。1992年期間，房地產(chǎn)金融體很不健全，大量資金未經(jīng)嚴(yán)格審批和評估，從銀行流出參與地產(chǎn)炒作，最終沉淀銀行資金達(dá)4000億元。而，各大銀行在放貸方面的風(fēng)險管理與控制能力明顯提高，房地產(chǎn)金融體系正在不斷完善。

5．房地產(chǎn)投資主體有很大的變化。1993年前后，國有開發(fā)企業(yè)占多數(shù)，而近幾年全國開發(fā)企業(yè)民營化加快，非國有投資特別是民間投資比重明顯上升。這一輪房地產(chǎn)熱的最大特點(diǎn)在于民營資本成為投資主體，2003年1～4月房地產(chǎn)投資中，私營和個體投資達(dá)408億，同比增長了61．3％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國有單位投資增長6.2％的速度。而且，經(jīng)過十多年的發(fā)展，造就了不少很具實(shí)力的民營開發(fā)商，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

6．消費(fèi)主體也有很大變化。1993年前后，住房體制改革還沒有完全到位，存在大量的單位購房、集團(tuán)購房的現(xiàn)象；而今隨著城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生的歷史性變革，實(shí)行停止實(shí)物分房、住房分配貨幣化的房改政策，居民的購買力還在源源不斷地釋放。2003年1—4月，個人購買住房的面積已占總數(shù)的95．7％，比去年同期又增長2．1個百分點(diǎn)，個人購房者的絕大多數(shù)又以置業(yè)自住為目的。同時消費(fèi)政策有了很大變化，房補(bǔ)、住房公積金、交易稅制等政策日趨合理完善。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這次房地產(chǎn)熱主要是由消費(fèi)需求拉動所致。

7．房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)有很大的不同，銀行房地產(chǎn)信貸資金風(fēng)險的構(gòu)成也不一樣。從開發(fā)投資的資金結(jié)構(gòu)來看，1997年以前，房地產(chǎn)投資開發(fā)市場中銀行貸款占到了 60％甚至70％的比例，但目前銀行對開發(fā)企業(yè)貸款只占23％左右，居民購房按揭占40％左右。盡管兩者之和銀行貸款也占投資的60％--70％，但銀行給開發(fā)企業(yè)直接貸款的比重大大下降，定金、預(yù)收款和按揭款成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金來源。1994年在國內(nèi)才出現(xiàn)第一筆住房按揭貸款，而到2002年末，個人住房貸款余額已高達(dá)8258億元。這意味著銀行給開發(fā)企業(yè)直接貸款承擔(dān)的風(fēng)險相對降低，但居民購房按揭貸款的風(fēng)險增加了。因此，居民購房按揭的風(fēng)險則成為銀行房地產(chǎn)信貸的重要風(fēng)險。

8．房地產(chǎn)投資的熱度也不一樣。從房地產(chǎn)投資增幅來看，這幾年全國房地產(chǎn)平均同比年投資增幅在30％以內(nèi)，而1992年前后連續(xù)兩年超過100％的增長，表明這次的房地產(chǎn)市場投資熱度要比1992年前后要低很多。而且現(xiàn)在的開發(fā)商較以前也更加理性了，普遍都具有較強(qiáng)的風(fēng)險意識。三、兩次房地產(chǎn)政策調(diào)控和手段的比較

針對1992年一1993年的過熱，尤其是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，中央制定了“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整頓金融秩序”的方針。1993年8月16日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了當(dāng)時的國家計委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控具體措施》的通知，其中第五條有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資的管理中明確規(guī)定：“(1）房地產(chǎn)開發(fā)投資必須納入國家固定資產(chǎn)投資計劃，未納入計劃的，銀行一律不得發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。(2)房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須納入國家信貸計劃和固定資產(chǎn)投資計劃，人民銀行和國家計委將重新核定房地產(chǎn)信貸規(guī)模計劃，由人民銀行下達(dá)有關(guān)專業(yè)銀行；根據(jù)房地產(chǎn)投資計劃，由國家計委會同各專業(yè)銀行將投資貸款切塊下達(dá)給地方，實(shí)行限額管理。”這是我國首次利用金融工具調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場。這一緊縮銀根、控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的金融政策，使過熱的房地產(chǎn)開發(fā)投資市場迅速降溫。但隨后導(dǎo)致了如前所述的從1995年至1997年低谷期。

2003年6月13日，人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，新的房地產(chǎn)信貸政策主要有四個方面的變化：(1)提高了開發(fā)入市門檻，對開發(fā)商的實(shí)力和資信提出了更高的要求。一是開發(fā)商的自有資金不能低于總投資額的30％，二是控制建筑施工企業(yè)的貸款用途，防止其給開發(fā)企業(yè)墊資，三是樓盤主體封頂才能發(fā)放按揭貸款，四是房地產(chǎn)貸款只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。(2)提高了高檔房、別墅、商用房和買多套住房的購房成本，這類購房貸款按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行，同時提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。(3)支持向中低住宅開發(fā)項(xiàng)目提供貸款。(4)對土地儲備機(jī)構(gòu)的抵押貸款進(jìn)行限制，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。央行這次對住房信貸政策作以上調(diào)整，是用經(jīng)濟(jì)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，用金融杠桿來引導(dǎo)規(guī)范貸款投向，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房。其出發(fā)點(diǎn)主要是防止房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定健康地。

通過分析可以看出，我國在1993年和2003年這兩次房地產(chǎn)市場過熱或有過熱跡象時，都運(yùn)用了金融政策手段對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于兩次調(diào)控所處的背景有所不同，因而在具體手段和日措施上也有所差異。具體表現(xiàn)為：

1．金融政策在調(diào)控的形式上有所不同。房地產(chǎn)金融政策調(diào)控有兩種基本形式：一是房地產(chǎn)金融政策直接調(diào)控。它是指以行政命令中央銀行直接干預(yù)房地產(chǎn)信用的信貸限額和信貸質(zhì)量；二是房地產(chǎn)金融政策間接調(diào)控。它主要是通過利率政策、法定存款準(zhǔn)備金率，再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)等工具，調(diào)節(jié)貨幣的供求量，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的目的。第一次調(diào)控主要采用了金融政策直接調(diào)控的形式，當(dāng)時的國務(wù)院及國家計委責(zé)成央行直接干預(yù)房地產(chǎn)信用的信貸限額和信貸質(zhì)量；而第二次調(diào)控采用了金融政策直接調(diào)控與金融政策間接調(diào)控相結(jié)合的形式，央行在直接限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時，還通過利率政策來調(diào)節(jié)貨幣的供求量。

2．運(yùn)用金融政策工具的區(qū)別。金融政策的主要工具可以分為二類：(1)一般性金融工具。它是對整個金融系統(tǒng)的貨幣信用的擴(kuò)張或收縮的金融工具。(2)特殊性金融工具，主要是指專門調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融而使用的金融工具，如房地產(chǎn)生產(chǎn)信用控制、房地產(chǎn)消費(fèi)信用控制，它主要包括選擇性信用控制和直接信用控制兩種類型。第一次調(diào)控主要運(yùn)用的是一般性金融工具，即收縮的金融工具，通過控制資金供給總量，特別強(qiáng)調(diào)了投資貸款的計劃性，給過熱的房地產(chǎn)投資降溫；第二次調(diào)控則主要運(yùn)用了特殊性金融工具，沒有對各商業(yè)銀行的貸款進(jìn)行總量控制，而是通過對房地產(chǎn)生產(chǎn)信用和消費(fèi)信用控制，即對信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件提出了具體要求，來達(dá)到控制資金流向的目的。

3．調(diào)控作用的對象不同。第一次調(diào)控主要是針對投資者，通過收緊銀根控制投資者的資金來源；第二次調(diào)控不僅針對投資者，同時通過信貸政策消費(fèi)者，如通過提高高檔房的購房貸款成本來影響高檔房的需求，進(jìn)而抑制高檔房的供給，進(jìn)而調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。

4．調(diào)控的力度不一樣。第一次調(diào)控帶有很大的強(qiáng)制性，具有很濃的計劃經(jīng)濟(jì)色彩；第二次調(diào)控則相對溫和，更多地是利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。一是通過提高開發(fā)企業(yè)人市門檻和資信要求抑制投資過熱，二是更多地使用了利率杠桿來調(diào)節(jié)資金的供求，引導(dǎo)投資和消費(fèi)方向。

5．調(diào)控目標(biāo)有所差異。盡管兩次調(diào)控的基本目標(biāo)都是為了給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，化解金融風(fēng)險，但側(cè)重面有所不同。第一次調(diào)控主要是為了抑制增長過快的房地產(chǎn)投資，控制投資規(guī)模；第二次調(diào)控主要是調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，通過信貸政策控制高檔房的開發(fā)，積極支持中低檔房的開發(fā)，使房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)、穩(wěn)定和健康地發(fā)展。

四、兩次房地產(chǎn)金融政策調(diào)控的啟示

1．這次政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是十分必要和非常及時的，標(biāo)志著我國駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)形勢能力的進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)對我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著十分重要的作用，據(jù)測算，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1．3個百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0．6到1．2個百分點(diǎn)，兩者相加共計1．9到2．5個百分點(diǎn)。這表明，中國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。如果像1993年那樣，等到房地產(chǎn)市場過熱甚至產(chǎn)生泡沫再來調(diào)控，特別是采取剎車的話，對國民經(jīng)濟(jì)的影響將是非常大的。因此，在這一次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控時，要吸取1993年調(diào)控時的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，珍惜當(dāng)前房地產(chǎn)市場來之不易的大好形勢。要減緩房地產(chǎn)發(fā)展的周期震蕩，防止調(diào)控措施不到位而使房地產(chǎn)市場大起大落。

2．對房地產(chǎn)市場過熱要真正做到“預(yù)防性調(diào)控”而不是“事后調(diào)控”。1993年，由于當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、機(jī)制不健全，部分地區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在內(nèi)的調(diào)控手段，是“事后調(diào)控”。雖然使當(dāng)時的房地產(chǎn)市場迅速降溫，但也產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響；而這次宏觀調(diào)控則更大程度上是“預(yù)防性調(diào)控”，在這次房地產(chǎn)高潮中，采用金融政策調(diào)控是為了防范房地產(chǎn)市場過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”，以保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展。因此，要切實(shí)把握好調(diào)控的力度。對最近中國人民銀行頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，要充分考慮到可能產(chǎn)生的負(fù)面影響，有預(yù)見性地制定相應(yīng)的配套措施，不要由于政策使用和執(zhí)行不當(dāng)而使房地產(chǎn)業(yè)再遭重創(chuàng)。

3．通過創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具，防范銀行信貸風(fēng)險。住房抵押貸款證券化不要僅停留在、試點(diǎn)階段，現(xiàn)在全面推開的時機(jī)已經(jīng)成熟，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)，全面推廣。同時要借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，加快建立房地產(chǎn)投資信托(BEIT)，給房地產(chǎn)開發(fā)投資更多的融資渠道。從而達(dá)到既分散銀行信貸風(fēng)險，又保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的目的。

4．這次調(diào)控要因地制宜，切不要搞一刀切。房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性，僅管全國有部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場有過熱現(xiàn)象，但大多數(shù)地區(qū)的市場是健康的或基本健康的。而這次央行出臺的政策主要是針對過熱地區(qū)，但全國各商業(yè)銀行都必須執(zhí)行。這對其他地區(qū)，尤其是房地產(chǎn)市場并不太發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將會受到影響。因此，央行應(yīng)該允許各地根據(jù)各自的實(shí)際情況，因地制宜、因時制宜地制定實(shí)施細(xì)則；當(dāng)?shù)卣矐?yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

5．這次調(diào)控要制定切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使政策具有可操作性。一是要制定合理的“高檔房”界定標(biāo)準(zhǔn)。新的信貸政策中提及的“高檔房”是一個很模糊的概念。“高檔房”界定標(biāo)準(zhǔn)是以單價為標(biāo)準(zhǔn)，還是以總價為標(biāo)準(zhǔn)，或者是以總面積為標(biāo)準(zhǔn)等等，需要認(rèn)真研究解決。二是“購多套住房”的確認(rèn)，尤其是對“賣舊換新”購房性質(zhì)的確認(rèn)問題。“賣舊換新”者產(chǎn)生的交易，通常是先買新房后賣舊房，存在一個時間差。這類交易者本質(zhì)上不是擁有多套住房。因此，在實(shí)際操作中不能視其為“購多套住房”，否則將對近期房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生較大的影響。由此又會引發(fā)另外一個問題，就是如何監(jiān)控先買新房，后確實(shí)賣出舊房的問題。防止以換房為名，以買多套住房為實(shí)的情況出現(xiàn)。

五、結(jié) 語

近十年間，我國多次利用金融信貸工具調(diào)控房地產(chǎn)市場，不同時期所面臨的市場背景和環(huán)境有很大的不同，第一次調(diào)控在取得了積極效果的同時，也給房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。因此；針對這次新一輪房地產(chǎn)熱潮，如何運(yùn)用好包括金融政策在內(nèi)的宏觀調(diào)整政策，防范于未然，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，是擺在政府、金融界、經(jīng)濟(jì)界和房地產(chǎn)界的重要課題。切實(shí)把握好調(diào)控的力度，因地制宜、因時制宜地制定相應(yīng)政策，積極進(jìn)行房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，才能使這次宏觀調(diào)控達(dá)到良好的效果。