【摘要】住房關(guān)乎到人們的生活幸福，房地產(chǎn)業(yè)是我國非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)不是一個單獨(dú)存在的行業(yè)，匯集了各種上下游企業(yè)的關(guān)系，對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理的研究有助于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功實施以及對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險類型分析入手，對項目風(fēng)險管理問題進(jìn)行了分析和研究。 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目，風(fēng)險管理，基本過程，管理目標(biāo)
0．引言
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心部分，綜述國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀，有利于了解房地產(chǎn)風(fēng)險管理發(fā)展趨勢和研究態(tài)勢，歸集國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究方法，有助于定性與定量分析相結(jié)合，更科學(xué)更有針對性的分析我國房地產(chǎn)風(fēng)險管理現(xiàn)狀與成因，為進(jìn)一步從事房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究奠定堅實的基礎(chǔ)。
1．房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險類型
所謂房地產(chǎn)項目風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)活動過程中有多種因素會影響開發(fā)利潤，而這些因素的影響通常預(yù)測和控制十分困難，使企業(yè)的實際開發(fā)利潤可能會低于預(yù)計的利潤，結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會和風(fēng)險增加。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險按產(chǎn)生的來源進(jìn)行分類，可概括為四種類型:人為風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、自然風(fēng)險和不可預(yù)見風(fēng)險。
1.1 人為風(fēng)險
人為風(fēng)險是指由于項目參與人員的主觀原因所導(dǎo)致的各種風(fēng)險。這些風(fēng)險的共同特點(diǎn)是都與人的思想和行為相關(guān)，但其表現(xiàn)形式和影響范圍有所不同?？偨Y(jié)起來，人為風(fēng)險的來源主要有以下幾個方面:組織風(fēng)險、人力資源風(fēng)險、合同管理風(fēng)險、道德風(fēng)險、承包商履約風(fēng)險、設(shè)計錯誤風(fēng)險、監(jiān)理工程師責(zé)任風(fēng)險、材料供應(yīng)商履約風(fēng)險、政治法律風(fēng)險。
1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要有以下幾個原因:
1.宏觀政策風(fēng)險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響最直接的是財政政策和金融政策，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售產(chǎn)生直接影響。
2.投資環(huán)境風(fēng)險。投資環(huán)境是關(guān)系到項目的成功與否的重要影響因素，如資金渠道，銷售市場形勢等。
3.融資困難。銀行貸款的收緊和土地出讓金繳納的新政策，更讓開發(fā)商雪上加霜?？梢哉f，今年開發(fā)商遭遇了融資的寒冬。
4.市場供求變化。市場供求風(fēng)險是指開發(fā)項目的所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系給開發(fā)商帶來的銷售風(fēng)險。
1.3 自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是指工程項目所在地區(qū)客觀存在的自然環(huán)境，房地產(chǎn)項目在開發(fā)期間可能遇到的惡劣天氣環(huán)境，或者項目所在地的現(xiàn)場條件和周圍環(huán)境等因素給項目業(yè)主所構(gòu)成的威脅。
房地產(chǎn)項目所在地的自然環(huán)境對項目實施影響很大，不同地域的自然條件各不相同，自然災(zāi)害多發(fā)區(qū)無疑會加大業(yè)主的風(fēng)險。自然因素一般包括火災(zāi)、洪水、地震、暴風(fēng)等
1.4 不可預(yù)見風(fēng)險
不可預(yù)見系指由于前期沒有明顯的征兆沒有覺察而造成在項目實施過程中所面臨的出乎預(yù)料的風(fēng)險。這些風(fēng)險包括:設(shè)計與研發(fā)階段不可預(yù)見風(fēng)險、項目建造階段不可預(yù)見的風(fēng)險、項目銷售階段所面臨的風(fēng)險、其它不可預(yù)見的風(fēng)險。
2．房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的基本過程
2.1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別
房地產(chǎn)項目的風(fēng)險識別具有自身的特點(diǎn)：動態(tài)性，系統(tǒng)性，信息性，綜合性。
風(fēng)險識別的方法主要包括五種：德爾菲分析法、情景分析法、頭腦風(fēng)暴分析法、SWOT分析法、流程圖分析法。
1.德爾菲分析法。主要內(nèi)容是運(yùn)用相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜业膶嵺`經(jīng)驗和理論知識進(jìn)行風(fēng)險識別，通過多輪調(diào)查專家對問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測的結(jié)果，故又叫專家意見集中法。
2.頭腦風(fēng)暴分析法，又稱智力激勵法，此方法是靠專家的創(chuàng)造性想法來得到未來信息的一種直觀識別方法。頭腦風(fēng)暴法可分為頭腦風(fēng)暴法和反頭腦風(fēng)暴法。前者是通過專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，創(chuàng)造盡可能多的方法或手段，后者則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其切實可行的方案。
3.情景分析法。通過對周圍環(huán)境的分析，識別影響主題發(fā)展或研究主體的外部因素，在假定主要影響因素會發(fā)生的前提上，構(gòu)造出多種情景，然后采用圖表或曲線等多種形式對整個項目的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行情景描繪，提出多種可能發(fā)生的結(jié)果，以便采取適當(dāng)措施來防止風(fēng)險的發(fā)生。
4.流程圖分析法。流程圖法是將一項活動過程生動連續(xù)地描述成一幅流程圖，通過辨別關(guān)鍵工序之后來進(jìn)行風(fēng)險識別的方法，是一種識別企業(yè)潛在風(fēng)險的動態(tài)分析法。
5.SWOT分析法。根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢以及機(jī)會與威脅之所在， SWOT分析通常是在某一時點(diǎn)對企業(yè)內(nèi)部因素和外部因素進(jìn)行研究，然后進(jìn)行S、W、O、T的分析，從而形成四種戰(zhàn)略。
2.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估
風(fēng)險評估方法通?？梢苑譃槿?，即定性、定量、定性與定量相結(jié)合，一般的項目風(fēng)險評估方法會采用定性與定量相結(jié)合的系統(tǒng)方法。對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險評估方法常用的有主觀評分法、盈虧平衡分析法、決策樹法、層次分析法、故障樹分析法等。
1.主觀評分法。通過專家的專業(yè)知識與經(jīng)驗判斷，主觀的得出項目的各個風(fēng)險的分值并對其賦予相應(yīng)的權(quán)重，如分值從0到10進(jìn)行打分。10代表風(fēng)險最大，0代表沒有風(fēng)險，然后把每個風(fēng)險的分值乘以權(quán)重得到單個風(fēng)險的風(fēng)險值，最后將各個風(fēng)險的值加起來得到項目的風(fēng)險值，然后通過與風(fēng)險評價值進(jìn)行比較分析。
2.盈虧平衡分析法。所謂盈虧平衡分析是指通過計算盈虧平衡點(diǎn)來分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對市場供求變化適應(yīng)能力的一種分析方法。找到盈虧平衡點(diǎn)是該方法的關(guān)鍵，就是要是找到房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到這樣的銷售狀況即利潤為零時的點(diǎn)。
3.決策樹法。決策樹分析法是一種用樹形圖來描述各方案在未來收益的計算。按照項目風(fēng)險的主要特點(diǎn)，評估項目的風(fēng)險需要表現(xiàn)出項目風(fēng)險發(fā)生的背景，同時又要描述出項目風(fēng)險發(fā)生的可能性大小、損失程度以及項目風(fēng)險的動態(tài)發(fā)展。它以圓圈和方框為結(jié)點(diǎn)，由直線連接而成的一種樹狀形的結(jié)構(gòu)。
4.層次分析法。層次分析法將一些無法進(jìn)行量化的風(fēng)險指標(biāo)按照風(fēng)險大小進(jìn)行順序，把他們進(jìn)行相對的量化，首先確定項目的評價目標(biāo)，再確定項目評價的準(zhǔn)則。依據(jù)評價目標(biāo)、評價準(zhǔn)則構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)模型。然后運(yùn)用兩兩比較法構(gòu)造所有相關(guān)的判斷矩陣，確定項目風(fēng)險目標(biāo)的相對重要度。最后依此來計算出綜合重要度。
5.故障樹分析法。它采用邏輯的方法，形象地進(jìn)行危險的分析工作，其特點(diǎn)是直觀、明了，思路清晰，邏輯性強(qiáng)，可以做定性分析，也可以做定量分析。
2.3 房地產(chǎn)項目風(fēng)險應(yīng)對
風(fēng)險應(yīng)對是在風(fēng)險評價的基礎(chǔ)上，項目管理者對項目可能存在的各種風(fēng)險和潛在損失有了充分的了解后選擇與項目風(fēng)險所適合的行之有效的策略，并制定符合項目實際情況的控制措施，預(yù)防和控制風(fēng)險發(fā)生，力圖規(guī)避或者減輕風(fēng)險所帶來的負(fù)面影響，使項目在實施過程中達(dá)到最大的安全保障。風(fēng)險應(yīng)對的措施主要有以下幾種：
1.風(fēng)險規(guī)避
風(fēng)險規(guī)避策略是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項目潛在威脅發(fā)生的概率很大，對項目影響很大，這時可以通過項目計劃的變更來消除風(fēng)險或風(fēng)險發(fā)生的條件，從而實現(xiàn)規(guī)避風(fēng)險的一種策略。
2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移采用方式有兩種。第一，財務(wù)性保險類風(fēng)險轉(zhuǎn)移。第二，財務(wù)性非保險類風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
3.風(fēng)險共擔(dān)
風(fēng)險共擔(dān)的主要目的是將某些風(fēng)險在發(fā)生之前先將他們分成幾部分，讓第三方假如并承擔(dān)部分風(fēng)險。這種策略是將風(fēng)險與利潤同時減少的一種策略。
4.風(fēng)險減輕
風(fēng)險減輕策略，就是通過預(yù)知或緩和等手段將風(fēng)險發(fā)生的可能性降低、或造成的損失減輕，從而達(dá)到風(fēng)險降低的目的。
5.風(fēng)險接受
風(fēng)險接受又叫風(fēng)險自留，是指項目的業(yè)主來承擔(dān)風(fēng)險所造成的損失。顯然那些發(fā)生概率很小，并且造成的損失也很小的風(fēng)險最適合風(fēng)險接受策略。
3．房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理目標(biāo)
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的首要目標(biāo)是處理和控制房地產(chǎn)項目風(fēng)險，防止和減少由風(fēng)險所帶來的損失，保證房地產(chǎn)項目的順利實施。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的目標(biāo)一般被分成兩部分:一部分是造成損失前的目標(biāo)，另一部分則是造成損失后的目標(biāo)。二者合在一起，就構(gòu)成房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的完整目標(biāo)。項目風(fēng)險管理的目標(biāo)必須與房地產(chǎn)項目總目標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)總目標(biāo)一致，必須與房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性和環(huán)境相一致。
房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理在損失發(fā)生前的目標(biāo)是規(guī)避或減少損失的發(fā)生，主要有:(1)節(jié)約成本;(2)保證合法;(3)確保安全建設(shè);(4)承擔(dān)社會責(zé)任。
損失發(fā)生后的目標(biāo)旨在最大程度地挽救和補(bǔ)償損失帶來的影響與后果。房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理在損失發(fā)生后的目標(biāo)主要有:(l)維持生存;(2)保持房地產(chǎn)項目正常持續(xù)地運(yùn)行;(3)實現(xiàn)穩(wěn)定的收益;(4)實現(xiàn)持續(xù)增長的目標(biāo);(5)承擔(dān)社會責(zé)任。
隨著科學(xué)理論和方法的不斷出現(xiàn)，人們對風(fēng)險的認(rèn)知能力會不斷提高，會不斷應(yīng)用更有效的方法去研究風(fēng)險，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的認(rèn)識和研究有待于進(jìn)一步深入。在此基礎(chǔ)上的應(yīng)對措施也會不斷更新，充分體現(xiàn)風(fēng)險管理的重要性和優(yōu)勢。