我國土地使用權(quán)出讓制度與爛尾樓現(xiàn)象

佚名

我國過去很長(zhǎng)一段時(shí)間實(shí)行高度集中的計(jì)劃體制，國家對(duì)土地使用權(quán)采取行政劃撥方式進(jìn)行分配，導(dǎo)致存在大量劃撥運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)是“三無”—無償、無期限、無流動(dòng)，導(dǎo)致土地資源利用的低效率，得不到合理的開發(fā)利用，資源處于低效率使用狀態(tài)。

在重新認(rèn)識(shí)土地的商品性之后，為了適應(yīng)市場(chǎng)取向的經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，從20世紀(jì)80年代開始我國逐步建立以出讓方式為主的土地有償使用制度，這是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀和精神的土地使用權(quán)制度。

隨著接踵而至的房?jī)r(jià)上揚(yáng)，引起的廣泛關(guān)注，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因提出眾多看法，社會(huì)上有部分人按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成本決定價(jià)格的思維模式，得出因?yàn)閷?shí)施招拍掛出讓導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，土地價(jià)格上升，又推動(dòng)房屋價(jià)格上升的邏輯關(guān)系，進(jìn)而對(duì)我國現(xiàn)在實(shí)施的土地出讓制度提出質(zhì)疑，這一小視不得。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)

近幾年來，我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革與擴(kuò)大內(nèi)需政策成效顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，正在成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)，從1998年開始全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)額在固定資產(chǎn)增長(zhǎng)額中的比重一直保持在30%左右，帶動(dòng)GDP年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上。房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展有力地促進(jìn)了就業(yè)增長(zhǎng)；住房建設(shè)和物業(yè)管理就業(yè)崗位大幅增加，其中房地產(chǎn)從業(yè)人員年均增長(zhǎng)達(dá)5%左右。房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展進(jìn)一步改善了居民生活條件，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從1978年的7平方米增加到目前的近22平方米，戶均住宅建筑面積達(dá)到70平方米左右，成套率達(dá)到50%以上，成為人民生活水平提高的重要標(biāo)志。城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題明顯緩解，居住質(zhì)量得到了很大的改善。①

目前，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持著健康、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但也存在一些不可忽視的問題。有些地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)“過熱”趨向。房地產(chǎn)泡沫跡象露頭。現(xiàn)在的問題不是有沒有房地產(chǎn)泡沫，而是究竟有多少泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與發(fā)展階段，一點(diǎn)泡沫都沒有是不可能的，但不能出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。東部沿海地區(qū)城市房地產(chǎn)業(yè)具有輕度或中度泡沫，這一方面刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)收益，刺激了經(jīng)濟(jì)景氣，另一方面也留下了一定的隱患，住房?jī)r(jià)格過高、土地供應(yīng)過量、商品房空置過多、住房結(jié)構(gòu)過偏、房地產(chǎn)投資增速過快五種房地產(chǎn)泡沫有進(jìn)一步擴(kuò)大與蔓延的趨勢(shì)。②

在今后20年左右全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升通道，將成為經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的突出亮點(diǎn)。按照國際經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)居民人均住宅面積達(dá)到30-35平方米之前，住房需求呈上升的勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)具有不斷擴(kuò)展的空間。

二、形成爛尾樓的原因

“爛尾樓”又名“半拉子工程”，往往是指因資金實(shí)力不足、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)或經(jīng)濟(jì)糾紛等，一些開發(fā)商無力完成在建項(xiàng)目，遺下一座座沒有完工或尚未裝修的樓房。由于這些“爛尾樓”一般分布在城市主干道兩旁、市中心、重要景觀地帶和度假區(qū)，嚴(yán)重市容市貌，因此被人們俗稱為城市“傷疤”。

造成爛尾樓的原因是多種多樣的，既有宏觀方面的，也有微觀方面的；既有主觀因素的，也有客觀因素的；既有政策方面的原因也有法律方面的原因。

1.立法滯后

全國性的規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)是從一九九二年開始的，對(duì)如此大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，立法上是缺乏準(zhǔn)備的。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題缺乏預(yù)見性及預(yù)防措施。以致在這股房地產(chǎn)開發(fā)熱后期，一些矛盾糾紛便紛紛暴露出來。而我們卻缺乏完善的法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中的無序狀況，解決房地產(chǎn)開發(fā)中的各種矛盾。比如因?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司的審批、設(shè)立、資質(zhì)條件、項(xiàng)目立項(xiàng)等缺乏嚴(yán)密的程序規(guī)定，以致房地產(chǎn)開發(fā)公司一哄而上盲目設(shè)立。一些新設(shè)立的公司雖無一分錢的資金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒項(xiàng)目，照樣大發(fā)橫財(cái)，而一些項(xiàng)目炒了七、八手之后仍然是空地一片。

2.意識(shí)不強(qiáng)，執(zhí)法欠缺力度

本來我國房地產(chǎn)方面的立法就很不完善，但即便對(duì)已頒布的法律、法規(guī)，執(zhí)行情況也很不理想。比如《土地管理法》在一九八六年便頒布實(shí)施。其中規(guī)定了較嚴(yán)格的土地使用權(quán)取得和審批程序。如第25條規(guī)定：“國家建設(shè)征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)”。但實(shí)際上，化整為零，越權(quán)批地，甚至以集體所有的土地搞商品房開發(fā)的現(xiàn)象仍很普遍。從九五年開始，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家又頒布了不少新的法律、法規(guī)。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》等，其中嚴(yán)格規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)條件，設(shè)立程序，項(xiàng)目的立項(xiàng)審批程序等等。但在實(shí)踐中這些規(guī)定執(zhí)行的也并不太好，有些根本沒有自有資金的也照樣大搞房地產(chǎn)開發(fā)。未交齊土地使用權(quán)出讓金就發(fā)給土地使用證，土地常年閑置也未按規(guī)定罰款或沒收土地。如此“寬松”的執(zhí)法環(huán)境，也難怪有人甘冒風(fēng)險(xiǎn)鉆法律空子。

3.對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)條件審查不嚴(yán)

不管國家房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀政策如何調(diào)整，也無論房地產(chǎn)市場(chǎng)多么冷淡，那些資金實(shí)力雄厚，資質(zhì)條件合法的房地產(chǎn)公司，可能在某一階段的營(yíng)銷業(yè)績(jī)會(huì)受到一些，但這樣的公司一般都具有一定的“抗風(fēng)浪”能力，很少會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。可以說，開發(fā)商的資信情況如何是能否形成爛尾樓的關(guān)鍵。然而前幾年，恰恰對(duì)這一關(guān)鍵，即對(duì)房地產(chǎn)公司設(shè)立時(shí)的資信情況缺乏嚴(yán)格而有效的審查。在高利潤(rùn)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)一哄而上，不管有無資金、有無項(xiàng)目，先注冊(cè)個(gè)房地產(chǎn)公司再說。一時(shí)間雖然成立了不少房地產(chǎn)公司，但真正有項(xiàng)目的卻不多，有項(xiàng)目而又有開發(fā)實(shí)力的就更少。這一資質(zhì)審查上的漏洞，不能不說是形成爛尾樓的最直接原因。

4.預(yù)售條件執(zhí)行不嚴(yán)

根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售必須符合兩個(gè)基本條件：一是必須交齊全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；二是按提交預(yù)售的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上③。但在實(shí)踐中對(duì)這一規(guī)定執(zhí)行得并不好。許多房地產(chǎn)公司甚至連土地使用權(quán)出讓金都交不起，但照樣上房地產(chǎn)項(xiàng)目。前期開發(fā)的資金不足便靠提前預(yù)售籌集資金，很多根本就達(dá)不到25%的投資標(biāo)準(zhǔn)便開始預(yù)售。這樣做一方面把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，另一方面銷售不暢便極易出現(xiàn)爛尾樓。

5.對(duì)工程款監(jiān)管不力，未能專款專用

根據(jù)法律規(guī)定，無論從銀行的貸款還是預(yù)售商品房的購房款，必須用于工程建設(shè)，不得挪作它用。但由于缺乏具體的監(jiān)管措施，開發(fā)商拆了東墻補(bǔ)西墻，隨意挪用工程款的情況相當(dāng)普遍。工程款不能到位必然影響工程進(jìn)度，工程進(jìn)度上不去必然影響銷售，一旦形成惡性循環(huán)，出現(xiàn)爛尾樓就在所難免。

6.房地產(chǎn)開發(fā)合同的保證條款不明確，違約責(zé)任不嚴(yán)格

房地產(chǎn)開發(fā)中包括一系列合同。如《土地使用權(quán)出讓合同》、《工程建設(shè)承包合同》、《房地產(chǎn)貸款合同》《商品房預(yù)售合同》等等。在這些合同的履約過程中如果缺乏有效的擔(dān)保措施，不僅使債權(quán)人的利益缺乏有效的保障，而且債務(wù)人在沒有履約壓力時(shí)，消極履約就很難避免。現(xiàn)在的一些格式合同要么對(duì)擔(dān)保不加規(guī)定，要么規(guī)定得不明確、不具體，實(shí)踐中難以操作。一旦開發(fā)商履約受挫，而合同中又缺少有效的擔(dān)保措施時(shí)，一些開發(fā)商可能在權(quán)衡利弊得失，認(rèn)為一走了之或置之不管對(duì)自己更有利時(shí)，他就寧愿讓工程爛尾。

7.銀行支持不力，短期行為

房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，如果離開了銀行的支持可以說寸步難行。然而在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)中，當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)暫時(shí)的困難，工程進(jìn)度緩慢，銷售不暢時(shí)，許多銀行不是積極為開發(fā)商供血，輸氧，而常常是擔(dān)心自己的投資收不回來而采取“斷奶”措施，不僅不繼續(xù)提供貸款而且采用種種催還貸款。這樣做，常使后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目難以為繼。而沒有后續(xù)資金，項(xiàng)目完不成，不能取得銷售收入，銀行的貸款就還不上。實(shí)際上許多爛尾樓就是在銀行采取“斷奶”措施后出現(xiàn)的。

三、地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的

在以上造成爛尾樓的七個(gè)主要原因中，涉及土地出讓制度的有三個(gè)，，我國商品房?jī)r(jià)格居高不下，已超出居民收入水平所能承受的范圍，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的，直之造成爛尾樓的大量產(chǎn)生。許多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)過高是因?yàn)榈貎r(jià)過高而造成的，因此降低房?jī)r(jià)應(yīng)從降低地價(jià)著手，此觀點(diǎn)值得商榷。

1996年，我國第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)—上海市土地發(fā)展中心建立，隨后，全國200多個(gè)城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在全國各地紛紛成立。2001年4月30日，國務(wù)院頒布《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，《通知》明確指出：“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度，”從而確立了土地收購儲(chǔ)備制度的合法地位。在土地收購儲(chǔ)備的過程中，為了體現(xiàn)市場(chǎng)原則，確保土地使用權(quán)的公開、公平和公正，很多城市都開始嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍，推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣方式出讓，引起了很大反響。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣方式出讓的一個(gè)直接的結(jié)果是：與協(xié)議用地相比，土地使用權(quán)的價(jià)格上升了。例如，我國某市實(shí)行土地一級(jí)儲(chǔ)備以來，除經(jīng)濟(jì)適用房以外的房地產(chǎn)開發(fā)用地基本上全部實(shí)行地塊公開拍賣的方式予以出讓，地價(jià)連創(chuàng)新高。創(chuàng)造了每畝700萬元的天價(jià)。為此，建設(shè)部門及房地產(chǎn)開發(fā)商抱怨地價(jià)過高，影響了房產(chǎn)價(jià)格，很多居民也把因房?jī)r(jià)過高而買不起房歸咎于地價(jià)過高。面對(duì)土地拍賣制度引起的諸多爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為：只有深入房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，與老百姓息息相關(guān)，我們?cè)谶@里對(duì)房?jī)r(jià)的討論主要限于商品房住宅價(jià)格。④

1. 房?jī)r(jià)與地價(jià)的一般關(guān)系

有些人把房?jī)r(jià)上漲直接歸因于地產(chǎn)價(jià)格過高，進(jìn)而把地價(jià)過高歸咎于土地出讓制度，這是一種似是而非的見解。

首先，地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲，要降低房?jī)r(jià)，也并非只有降低地價(jià)一個(gè)途徑。與其他商品一樣，住房?jī)r(jià)格是由開發(fā)商的成本和利潤(rùn)兩部分構(gòu)成，成本包括建筑成本、地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、各種規(guī)模等，其中地價(jià)約占成本的1/3左右。上說，如果地價(jià)上漲而其他成本下降，或者開發(fā)商利潤(rùn)減少，且地價(jià)上漲數(shù)額小于或等于其他成本與利潤(rùn)之和，則房?jī)r(jià)仍然可以維持原價(jià)甚至下降。只有其他成本都呈剛性再無下降空間，而開發(fā)商已到了無利可圖的地步，地價(jià)的上升才會(huì)全部反映在房?jī)r(jià)上，成為房?jī)r(jià)上漲的直接原因。那么，實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度和土地拍賣制度的城市是否到了這個(gè)地步呢？顯然不是。其他成本特別是各種規(guī)費(fèi)仍占相當(dāng)比重，大有下降可能。開發(fā)商獲得的利潤(rùn)高達(dá)20%—30%（國外一般不到10%）。在這種情況下，把房?jī)r(jià)過高歸罪于地價(jià)，并因此而否定土地出讓制度是缺乏根據(jù)的。

由以上分析可以看出，目前在我國的商品房開發(fā)中，政府所收取的土地出讓金約占總開發(fā)成本的21% ，和其它市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家住宅價(jià)格中土地成本的比例基本相似。

其次，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，價(jià)格取決于供求關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格同樣如此。一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)合理與否，不能看其絕對(duì)價(jià)格高低，而要看是否與該地居民有支付能力的需求相符。地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平差異巨大，房地產(chǎn)價(jià)格水平有高有低完全是正常情況。在杭州、上海等沿海城市，每平方米2000多元的住房屬于低價(jià)，在我們內(nèi)地某些城市則是高價(jià)，僅根據(jù)絕對(duì)價(jià)格來議論房?jī)r(jià)高低是沒有意義的。判斷房產(chǎn)價(jià)格合理與否，關(guān)鍵在于住房供求是否平衡，具體要看房屋銷售狀況和居民實(shí)際住房改善情況，房?jī)r(jià)最終受需求約束。如果沒人買，想漲價(jià)也漲不起來，這是常識(shí)。從實(shí)際土地出讓制度比較好的一些城市來看，盡管房?jī)r(jià)一路攀升，但銷售勢(shì)頭良好，并無大量積壓，居民的居住條件也在不斷改善。由此可見，現(xiàn)有房?jī)r(jià)取決于居民旺盛的有支付能力需求，房?jī)r(jià)上漲主要是由于需求推動(dòng)而非成本推動(dòng)。

第三，土地拍賣是合理配置土地資源的有效機(jī)制。土地是不可再生的稀缺性資源，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，土地相對(duì)于其他要素而言，稀缺性只會(huì)增強(qiáng)，因而其相對(duì)價(jià)格也會(huì)必然上升。實(shí)踐證明，計(jì)劃條件下的土地?zé)o償撥劃或單靠行政手段進(jìn)行數(shù)量控制，難以使土地合理利用；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，用價(jià)格機(jī)制抑制對(duì)土地的過度需求，是保護(hù)土地資源、合理配置和有效利用這一稀缺資源的有效手段。

2、土地收購、拍賣中的利益分配

在一個(gè)城市中，除非特別的原因（如行政區(qū)域的擴(kuò)大），土地的供應(yīng)量是固定的，供應(yīng)完全無彈性，而由于人口增長(zhǎng)和技術(shù)進(jìn)步等引起收入增加，土地的需求一直在增加。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需求迅速增加和無彈性地供給將共同引起土地均衡租金的上升，因此，土地所有者——國家將獲得更多地租。在全國范圍內(nèi)推廣的政府儲(chǔ)備土地的土地使用權(quán)制度的改革，其實(shí)就是一個(gè)將土地使用權(quán)市場(chǎng)化的過程，這種改革的實(shí)質(zhì)是土地使用過程中的利益關(guān)系調(diào)整。

土地使用權(quán)出讓制度的實(shí)施，使國家通過出讓土地的使用權(quán)獲得了各種地租，即絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租。絕對(duì)地租是指由于土地權(quán)屬國家所有，房地產(chǎn)開發(fā)商要像獲得土地使用權(quán)而必須支付的租金；即使這個(gè)地塊位置十分偏遠(yuǎn)，并不利于房地產(chǎn)開發(fā)；城郊結(jié)合地帶土地使用權(quán)拍賣的價(jià)格在一定程度上可以說明絕對(duì)地租。級(jí)差地租是指由于地塊所處的地段不同，方便、公共設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅的地塊能吸引更多的住宅購買者，地塊更有升值潛力，因此同樣面積而不同地段的土地，房地產(chǎn)開發(fā)商要交納不同數(shù)量的地租。壟斷地租是指由于少數(shù)地段特別優(yōu)越，例如風(fēng)景優(yōu)美、靠山臨水，而且土地?cái)?shù)量非常有限，國家能夠由此獲得超過絕對(duì)地租和級(jí)差地租的價(jià)格。⑤

如前所述，政府對(duì)土地供應(yīng)在一級(jí)市場(chǎng)上的壟斷雖然使地價(jià)發(fā)生了變化，但不一定房?jī)r(jià)，只不過使政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間利益分配格局發(fā)生了變化。有些人反對(duì)土地出讓制度，反對(duì)政府對(duì)一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行壟斷，這種觀點(diǎn)是不正確的。我們不妨假設(shè)一下相反的情形：如果政府敞開供應(yīng)土地，不加管制，短時(shí)間內(nèi)土地供應(yīng)充足，地價(jià)將會(huì)較低，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，可能會(huì)出現(xiàn)三種情況：一是地產(chǎn)商預(yù)見到今后一段時(shí)期土地將供不應(yīng)求，對(duì)地皮進(jìn)行炒作，地價(jià)最后將達(dá)到拍賣的價(jià)格，地產(chǎn)商得到地租；二是開發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建房，由于一段時(shí)期內(nèi)住宅供應(yīng)量充足，甚至供過于求，房?jī)r(jià)將比較低，但隨后可開發(fā)地塊和可供應(yīng)住宅減少將使房?jī)r(jià)攀升，結(jié)果過去比較低價(jià)格買進(jìn)住宅的人得到地租；三是盡管地價(jià)很低，但由于住房需求旺盛，房?jī)r(jià)依然很高，例如某市東山弄和植物園，地段很好，幾年前開發(fā)商以基準(zhǔn)價(jià)獲得土地使用權(quán)，地價(jià)很低，但大家都搶著買，結(jié)果使這一帶房?jī)r(jià)非常高，在這種情況下，房產(chǎn)開發(fā)商所獲得的高超利潤(rùn)就是本應(yīng)由國家獲得的地租。從以上可知，房?jī)r(jià)上升是由市場(chǎng)的需求拉動(dòng)的，即使政府低價(jià)供地，短時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)，但土地本身的稀缺性和居民對(duì)住房的強(qiáng)烈需求最終還會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)商和長(zhǎng)期購房者得到超額利潤(rùn)。考慮到我國人地矛盾比較突出，不宜倡導(dǎo)以降低地價(jià)來降低商品房?jī)r(jià)格。

由此可見，政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)，施行土地出讓制度，實(shí)際上是把開發(fā)商的部分超額地租轉(zhuǎn)為國家收入，轉(zhuǎn)而用于公共事業(yè)，同時(shí)控制土地資源，保證未來的土地供給，這種利益調(diào)整的方向是正確的，是符合人民的整體利益和長(zhǎng)期利益的。

通過對(duì)爛尾樓的分析，得到其產(chǎn)生的七個(gè)主要原因，與土地相關(guān)的有三個(gè)方面的原因，又就我國的土地出讓制度進(jìn)行分析，分析土地使用權(quán)出讓制度帶來的地價(jià)增漲與爛尾樓的大量存在是否存在直接關(guān)系，從而得出如下結(jié)論：

1、我國實(shí)現(xiàn)的土地出讓制度是十分必要的；

2、土地使用權(quán)出讓制度與爛尾樓現(xiàn)象并無直接地關(guān)聯(lián)。

注釋：

[1]、張學(xué)春著《法學(xué)》，1997年第一期，第17頁。

[2]、陳懷玉，《山東房地產(chǎn)信息》，“中國房地產(chǎn)泡沫與結(jié)構(gòu)”，第3頁。

[3]、《房地產(chǎn)管理法》，第69頁。

[4]、孫佑海，《法制與》，2000年版，第13頁。

[5]、李新會(huì)，《法制日?qǐng)?bào)》，2002年8月，第一版

：

1、王衛(wèi)國著，《中國土地權(quán)利》，中國政法大學(xué)出版社；（著作類）

2、孫佑海，“城市國有土地初次流轉(zhuǎn)對(duì)策研究”，《法制與社會(huì)發(fā)展》。2000年第5期；（期刊類）

3、《中華人民共和國土地管理法》