2001年底開盤的萬科青青家園，在正式開盤前不僅將實景樣板區全部建好，多數樓盤封頂完工，而且最重要的是，青青家園建好了一條真正的商業街。在期房階段，北京目前還沒有哪一個項目能夠先做會所和園林的，但青青家園甚至連商業街都先做好了，不能不說這是樓盤營銷推廣的一個創新，所以在《透視與分析》評選的2001年北京房地產十大樓盤創新萬科青青家園的期房商業街自然當選其中。

那么，在期房階段建好商業街是不是可行，青青家園的這條商業街究竟有哪些特色，在營銷推廣中扮演怎樣的角色，下面做一下簡要的分析：

1、青青家園的項目特點： 萬科青青家園位于朝陽區京沈高速路旁，距國貿僅14公里，離東四環7公里，驅車15分鐘即可到達，并通有直達公交車363，交通極為方便；小區緊鄰北京環城綠化帶，東側規劃有綠色主題公園，景色怡人。萬科青青家園總規模約25萬平方米，容積率僅1.1，以4-5層的聯排住宅為主，低層低密度德市風格社區；小區的規劃設計巧妙的兼顧了統一的整體風格和住宅個性的張揚，戶型面積從99-245平米一應俱全；景觀別致，內有水系貫通；會所、商業街、幼兒園、中小學等設施齊備，分布合理，確保客戶生活的方便性。

2、青青家園目標客戶特征：教育程度較高、率先接受國際先進住宅概念，認同萬科品牌，并注重生活品質的年輕成功人士（外企白領，IT界人士、私企業主，年齡在30-35歲），功能以自用為主。他們的日常工作、交際地點主要集中在CBD外企集中地帶。另外，還包括一部分二次置業及投資客戶（購房用于出租）。在購買習慣上喜歡具有獨特風格的產品。

3、期房商業街的企劃定位：由于青青家園是占地25萬平方米，低層低密度純德式社區，社區建有會所、商業街、幼兒園、中小學等設施齊備，生活在這里的人們將會感受到生活的便利與舒適；青青的目標客戶也是一批注重生活品質的青年成功人士，所以在青青家園開盤前，我們希望能有這樣一個場所，將青青家園未來的生活方式、青青家園建筑的特色、青青家園項目的氣質展現給這群目標客戶。

大家都用這樣的體會，從小到大可能要搬好多次家，而回過頭來看能留在我們記憶里的，往往就是家門前的街道，抓住這個記憶點，能夠到達上述要求的場所，我們選擇了商業街。因為青青整體的建筑特點，我們把青青的商業街包裝、營造成歐洲節日里的小鎮街道的樣子，個性歡快、明晰，充滿活力。在具體操作上，采取虛實結合的模式，青青商業街里的，咖啡店、花店、書店、兒童天地采取寫實展示，而超市、西餅店、寵物店則采取櫥窗包裝的形式。這樣一條充滿歐洲風情韻味的商業街，就在這個思路的引導下，在青青家園開盤時，呈現給客戶。并成為京城樓盤營銷推廣成為一個亮點。

1、 成熟社區最好的印證－理性消費引導：做為25萬平方米的青青家園，未來的社區將是相當成熟的社區，但在一期期房階段這種成熟感很難用樓書、報廣等銷售道具表現出來，而青青的這條商業街，就承載起這樣的一個任務，把未來青青的成熟社區感表現出來，對于房子這樣的消費品，顧客的購買行為一般都是很理性的，位置、交通、戶型、價格、建筑形態、綠化率、配套設施，都會非常的關注。青青的這條歐洲節日小鎮的街道，從建筑、營銷包裝上都體現了萬科以人為本的，用建筑尊重人的開發理念，消除了客戶對青青配套設施是否能如期到位的疑慮，增強了客戶對青青家園成熟社區的信心。從目前的效果來看，這條商業街非常成功達到了最初的定位目標。在營銷推廣中起到了非常良好的效果。

2、 未來生活最好的體現－感性消費引導：青青的客戶群同樣是非常感性的，教育程度較高、率先接受國際先進住宅概念，認同萬科品牌，并注重生活品質的年輕成功人士。對青青的這條商業街可以說是非常的喜歡。而在來訪客戶的看房路線的安排上，我們也是先讓客戶通過這條商業街，然后在進入樣板區，從樣板區到洽談區也要經過這條商業街，通過成功的包裝，把異國風情的氛圍很好的表達出來，銷售現場給來訪客戶的沖擊力是足夠的，表現在銷售上客戶的成交周期相對于其他項目要縮短很多。青青的寫意生活，通過商業街上的咖啡屋、書店、花店生動的表現出來，置身其中，讓忙碌工作的年輕白領，得到充分的放松的同時，也很好的引導了客戶的感性消費。這方面應該說做得也是很成功的。

3、 階段樓盤促銷最好的舞臺：有了這樣一條有特色的商業街，我們在青青的階段性促銷中，充分的利用這條商業街，讓她發揮更好的作用，比如，在周末的商業街，我們會加上許多的點綴，發放氣球的卡通人、變魔術的街頭藝人、素描者、街頭小樂隊，讓周末的商業街動起來，把節日里小鎮的氣氛烘托得惟妙惟肖。在這樣熱鬧的氛圍下，青青家園從開盤以來一直持續熱銷，我們回過頭來總結，把商業街作為一個推廣重點的營銷思路是很正確的。

有了上面的整體定位考慮，我們需要給青青的商業街起一個符合這條街氣質的名字。起一個符合青青氣質的名字將會是一個畫龍點睛之筆。查找了許多著名歐洲商業街的名字，沒有找到滿意的。我們的企劃人員與廣告公司絞盡腦汁，從青青的建筑特點、從青青的客戶特征最后我們選定了“圣瓦倫丁”這個美麗的名字。每年2月14日，是西方傳統的圣瓦倫丁節，又稱“情人節”。它具有悠久的歷史。古羅馬時代的牧神節，就是一個情侶們的節日。是日男女青年可以歡聚一堂。姑娘們把表達愛情的祝辭放在簽筒里，小伙子依次抽簽，抽到哪位姑娘的祝辭，那位姑娘就成為他的戀人。 瓦倫丁節就是這樣一個充滿愛情和友誼的歡樂節日。賦予青青商業街這個美麗的名字，同時也把圣瓦倫丁的神韻帶給青青的商業街。浪漫、快樂、溫馨的感覺充盈在商業街的每一個細節。讓來參觀青青的客人流連忘返。

其實這樣的操作方式，在深圳、上海的樓盤營銷推廣中有些已經采用過，很多項目在期房階段，可能會把會所、園林先做出來，比如深圳萬科金色家園一期先做好泛會所，二期期房時先做好小區園林綠化，深圳的陽光棕櫚園在期房階段也建好了商業街和會所。大家的營銷推廣思路是一致的，增強期房階段客戶對項目的信心，有效的促進銷售。青青家園的圣瓦倫丁街從亮相開始，就迎來了京城各大發展商參觀、調研、學習。萬科在與同行、青青業主、客戶的交流過程中，也逐漸修正商業街在營銷推廣中的角色，讓其特點得以充分的發揮，并圍繞商業街進行系列的營銷推廣，下面是近期圍繞商業街系列報廣的一段文案作為本文的結尾，也希望我們相聚在圣瓦倫丁街。