【摘要】本文主要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，較為詳細地論述了房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成。從土地供應(yīng)價格，政府行政性收費，市政公共設(shè)施分攤，企業(yè)稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析影響房地產(chǎn)開發(fā)成本增大的主要因素，重點揭示商品房價格上漲與其開發(fā)成本不斷增加緊密相關(guān)。在上述基礎(chǔ)上，提出通過政府部門和開發(fā)商在開發(fā)過程中的控制，來達到真正有效實現(xiàn)平抑商品房價格過高之目的。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)成本；合理利潤；成本控制

近幾年來，房地產(chǎn)市場一直處于火爆上揚的趨勢，商品房不僅與人們的生活息息相關(guān)，并且成為居民消費支出的重點和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農(nóng)民進城帶來的“自動型”需求，使得商品房的價格也與日俱增。然而國家通過宏觀調(diào)控來抑制房價上漲的手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是非常不利的，為了保持利潤率，企業(yè)只能通過采取降低成本的手段來維持合理的利潤空間。

1 房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成與其他行業(yè)不同，有其特殊性。成本包括：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等。

1.1 土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過招拍掛方式獲得開發(fā)用地成為開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。而土地取得后，開發(fā)商面臨的最大問題，便是拆遷戶的安置和回遷。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地的價格決定了房價。

1.2 前期工程費

前期工程費主要指開發(fā)項目的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。約占成本一般不會超過5%。

1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費用，約占成本的10%。

1.4 建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。從目前來看，約占整個成本的30%左右。

1.5 公建配套設(shè)施費

公建配套設(shè)施費為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施等所發(fā)生的費用。

1.6 銷售費用

銷售費用包括產(chǎn)品在銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費，展覽費，代銷手續(xù)費，銷售服務(wù)費，樣品房裝修費，銷售人員的工資、獎金、差旅費等。

1.7 管理費用

管理費用主要包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費，業(yè)務(wù)招待費，審計費等。

1.8 財務(wù)費用

房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。

1.9 稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收；另一部分是行政性費用。

2 房地產(chǎn)價格居高不下的影響因素

2.1 土地供應(yīng)價格上升

以烏魯木齊為例，在均屬于西山地區(qū)的同一相鄰地段2006年初取得土地每畝約需100萬元，到2010年則需300萬元計算。漲幅之大令人吃驚。

2.2 政府行政性收費項目繁多，費用偏重

雖然國家計委和財政部已聯(lián)合下發(fā)文件，調(diào)整收費項目，后經(jīng)國務(wù)院批準雖然取消了48項不合理收費項目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重的行政收費。

2.3 市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔，加大企業(yè)成本開支

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按各種稅種綜合計算，企業(yè)稅收負擔可達到15%左右。而且，現(xiàn)在稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收是從收到預(yù)收房款之日起就開始征收。

2.5 融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下

2011年2月9日起，中國人民銀行再次調(diào)整貸款利率，目前，企業(yè)承擔貸款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上。按央行規(guī)定，商品房只有達到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。 2.6 建材價格波動，帶動建安成本提高

建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材價格的上漲，直接影響了建安成本提高。

我們從房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

3 如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)中的成本

3.1 通過政府部門來控制開發(fā)成本

3.1.1 強化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價

（1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標、拍賣、掛牌制度。

（2）加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。

（3）逐步建立強制性退出機制。

3.1.2 加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度

政府應(yīng)認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應(yīng)切實進行全面清理整頓。

3.1.3 完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設(shè)施費用

對應(yīng)由政府負擔的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實負起責任。

3.1.4 適當降低稅收負擔

政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當降低，如適當降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率及改變征收方式，并可減免部分小稅種，如契稅等。

3.1.5 開拓金融業(yè)務(wù)，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用

房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況。

3.1.6 充分發(fā)揮政府職能，加強市場宏觀調(diào)控力度，維持物價平穩(wěn)

加強宏觀調(diào)控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。

3.2 通過內(nèi)部管理，在開發(fā)的全過程中嚴格控制成本

3.2.1 以合同管理為手段，加強成本控制

作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經(jīng)濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量。

3.2.2 通過招標選擇監(jiān)理單位

開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應(yīng)進行公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進行投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進行監(jiān)理。

3.2.3 做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計開始，設(shè)計階段對投資的影響程度達70％—90％。主要從加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證、實行限額設(shè)計、實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法、要加強設(shè)計出圖前的審核工作四個方面的措施來控制。

3.2.4 嚴格控制建安成本，降低工程造價

在目前的施工過程中，質(zhì)量監(jiān)督、進度控制機制已經(jīng)比較完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。主要從嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價；合理安排施工順序，減少臨時費用；建立工程變更制度，降低工程成本；嚴格控制材料、設(shè)備價格；加強竣工結(jié)算的審核五方面進行控制。

3.2.5 貸款利息的控制

很多開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進行融資，許多企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80％以上。使用貸款也令開發(fā)企業(yè)付出很高的代價，那就是貸款利息。

總之，房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。控制開發(fā)成本是促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好住宅產(chǎn)品開發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。