()“眾籌只是有可能解決了購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房子戶型、價(jià)格的需求預(yù)期，商品交易行為、交易的誠(chéng)信、交易的互信都解決不了。”這是卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，就以眾籌為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)模式是否會(huì)顛覆房地產(chǎn)行業(yè)所作出的公開(kāi)回應(yīng)。

這一觀點(diǎn)得到很多與會(huì)者的認(rèn)同。雖然房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)——社區(qū)增值服務(wù)，正在成為行業(yè)下一步發(fā)展的新藍(lán)海，但彩生活服務(wù)集團(tuán)總裁唐學(xué)斌表示，光靠收取增值服務(wù)費(fèi)，完全不可能抵得上一套房子的開(kāi)發(fā)成本。

未來(lái)20年是房地產(chǎn)黃金時(shí)代

在本屆年會(huì)召開(kāi)前，業(yè)界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間憂心忡忡。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一份研究報(bào)告顯示，最近3年，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率大幅增長(zhǎng)，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，而且新增房屋市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了供過(guò)于求的現(xiàn)象。目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買(mǎi)房的家庭只占其中的18%~39%。

而在今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太樂(lè)觀的表現(xiàn)，也加劇了業(yè)界的悲觀情緒。

但在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱眼中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然有高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

他表示，當(dāng)前住房消費(fèi)還是很低的水平，盡管我國(guó)住房擁有率確實(shí)比較高，但是畢竟人口遷移，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，中國(guó)的消費(fèi)剛剛開(kāi)始，市場(chǎng)仍然有巨大潛力。按潛力算，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)至少60年，要完成工業(yè)化進(jìn)程，完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過(guò)程還得20~30年，潛力巨大。當(dāng)然，能否完成潛力的挖掘是另一個(gè)問(wèn)題。

這一觀點(diǎn)得到了新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷的認(rèn)同。他認(rèn)為，由于城市舊改、結(jié)婚等帶來(lái)的剛性需求，以及大量還沒(méi)有在城市落戶的非戶籍人口的置業(yè)需要，目前的新房市場(chǎng)再發(fā)展20年仍然沒(méi)有問(wèn)題。

協(xié)信集團(tuán)總裁劉愛(ài)明表示，雖然此前輿論一直認(rèn)為房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)結(jié)束，但是他卻不同意這一觀點(diǎn)。

劉愛(ài)明認(rèn)為，結(jié)束的是傻子都能賺錢(qián)的“傻子時(shí)代”，未來(lái)的20年才是行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代。只要能達(dá)到較高的專業(yè)知識(shí)程度，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是個(gè)虧損概率很低的行業(yè)。

除了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)將是城市更新的一個(gè)主流。只有這樣，人們?cè)谝粋€(gè)地方才能同時(shí)兼顧工作和生活。

“房地產(chǎn)是最好的，風(fēng)再冷不要跑，不論怎么吹都不要跑，房地產(chǎn)未來(lái)20年是黃金20年。”新鷗鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說(shuō)。

互聯(lián)網(wǎng)暫時(shí)難以顛覆房地產(chǎn)

不可否認(rèn)，在住宅領(lǐng)域行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)確實(shí)已經(jīng)越來(lái)越少。盡管開(kāi)發(fā)商在住宅地產(chǎn)以外遇到前所未有的機(jī)會(huì)，但龐大的需求目前還都是潛在的，要真正轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力需要時(shí)間。

這一點(diǎn)得到了諸多房地產(chǎn)企業(yè)家的認(rèn)同。李戰(zhàn)洪指出，未來(lái)20年的房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最好的，但他在會(huì)場(chǎng)提出了“15個(gè)不再”，其中之一就是“單一業(yè)態(tài)不再，未來(lái)依托單一業(yè)態(tài)發(fā)展，將使企業(yè)走向困境。”

《南方都市報(bào)》的一則報(bào)道稱，萬(wàn)科總裁郁亮帶著員工去小米公司“取經(jīng)”時(shí)，小米科技[微博]董事長(zhǎng)雷軍[微博]直接提問(wèn)：“你們的房子為什么不能砍一半的價(jià)錢(qián)賣?”雷軍的理由是，用互聯(lián)網(wǎng)思維的“小米模式”去蓋房：一批想買(mǎi)房又嫌房?jī)r(jià)太貴的人組成合伙企業(yè)，集資籌錢(qián)去買(mǎi)地;根據(jù)客戶群的住房需求，挑選好戶型并公示征求意見(jiàn);施工環(huán)節(jié)外包給建筑企業(yè);將地皮價(jià)與鋼筋水泥和稅費(fèi)的總和定為房屋售價(jià)，沒(méi)有中間成本，房?jī)r(jià)自然會(huì)降。身在房地產(chǎn)行業(yè)之外的雷軍直言，如果以小米模式干房地產(chǎn)的話，可能只要一兩年時(shí)間，就能達(dá)到50%的市場(chǎng)占有率。

世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也曾經(jīng)提出利用云服務(wù)平臺(tái)收集客戶數(shù)據(jù)，進(jìn)而根據(jù)這些客戶的數(shù)據(jù)來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

平安好房網(wǎng)CEO莊諾在本屆年會(huì)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)更透露，平安好房網(wǎng)此前已經(jīng)推出了一款與房屋眾籌類型相近的金融產(chǎn)品，年化收益率可以達(dá)到14%，其最大的作用就是鎖定那些意向購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力和需求，讓開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)以銷定產(chǎn)，確保開(kāi)發(fā)商能夠很好地規(guī)劃資金投入和收回周期，為企業(yè)降低財(cái)務(wù)成本提供幫助。他透露，已有萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)和平安好房網(wǎng)就類似的房屋眾籌項(xiàng)目深入洽談，探討房地產(chǎn)以銷定產(chǎn)的路徑。

不過(guò)，這一在理論上會(huì)幫助開(kāi)發(fā)商極大降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的做法，目前要完成真正落地，還有不少困難。如同張遠(yuǎn)所說(shuō)，眾籌無(wú)法解決交易，以及交易雙方的互信問(wèn)題。

由于現(xiàn)行法律法規(guī)不支持房屋定制前收取制造訂金，開(kāi)發(fā)商不能在建房前就收取意向客戶的任何保證金，一旦房屋定制完成，購(gòu)房者若不能履約購(gòu)買(mǎi)，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)仍然將轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商身上。這使得僅僅依靠第三方金融機(jī)構(gòu)收集購(gòu)房者有關(guān)資產(chǎn)和需求信息的操作模式，難以在實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用。

此外，購(gòu)房者五花八門(mén)的需要，也難以得到統(tǒng)一滿足，這也是房屋眾籌模式的難點(diǎn)之一。購(gòu)房者會(huì)要求更多的房屋個(gè)性化開(kāi)發(fā)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)解決難度非常大的問(wèn)題。

不過(guò)，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期無(wú)法利用互聯(lián)網(wǎng)工具提升盈利能力。在這次價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)提出了利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)、增加盈利可能的主張。

劉愛(ài)明就表示，未來(lái)如果仍然僅僅定位于開(kāi)發(fā)商，路會(huì)越走越窄，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展不再以增量為主，經(jīng)營(yíng)將變得很重要，未來(lái)開(kāi)發(fā)商可能轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)商和服務(wù)商。因此，他將協(xié)信定位為“3D城市運(yùn)營(yíng)商”和“全息生活服務(wù)商”，向購(gòu)房者和租戶提供更多的增值服務(wù)。

基于同樣的視角，卓越推出了包含金融服務(wù)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)、資產(chǎn)管理的“E+服務(wù)”，將房地產(chǎn)從單純的房子變成了一個(gè)平臺(tái)。

歐陽(yáng)捷則在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，提出做社區(qū)服務(wù)的O2O。他認(rèn)為在過(guò)去十幾年間，開(kāi)發(fā)商把大部分的資產(chǎn)都已經(jīng)銷售掉了，目前剩余的最大資源就是業(yè)主，他非常看好這一市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

但是，這并不意味著新增服務(wù)能在短期內(nèi)成為開(kāi)發(fā)商主要收入來(lái)源。

歐陽(yáng)捷說(shuō)，大部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是先圈人流再盈利，騰訊也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要把人氣轉(zhuǎn)化為銷售收入也需要很長(zhǎng)時(shí)間。

在這樣的背景下，類似潘軍提出的“免費(fèi)住房”概念，也許只能是空中樓閣。唐學(xué)斌認(rèn)為，“免費(fèi)住房”是不可能的，因?yàn)橛行┤艘惠呑拥氖杖肟赡芏疾粔蛸I(mǎi)一套房子。藍(lán)光地產(chǎn)產(chǎn)品策劃中心總經(jīng)理高長(zhǎng)靖雖然沒(méi)有否定未來(lái)出現(xiàn)免費(fèi)房子的可能性，但也認(rèn)為進(jìn)入這個(gè)階段至少需要5年以上。

號(hào)文”嚴(yán)格限制了總量，非標(biāo)類理財(cái)產(chǎn)品依然因其較高的客戶預(yù)期收益率和銀行中間收入受到銀行和客戶的青睞。非標(biāo)資產(chǎn)缺乏公允定價(jià)方式和交易市場(chǎng)，且一般持有至到期，普遍被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)大于可交易的標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)。由于銀行理財(cái)產(chǎn)品所投資的非標(biāo)資產(chǎn)通常帶有金融機(jī)構(gòu)的回購(gòu)條款或融資人是本行授信客戶，非標(biāo)也被認(rèn)為是“剛性兌付”的典型代表。

“35號(hào)文”效用幾何

“35號(hào)文”的“三個(gè)分離”監(jiān)管中，有兩項(xiàng)與資金管理有關(guān)，市場(chǎng)紛紛解讀為銀監(jiān)會(huì)是為了壓制非標(biāo)投資、打破剛性兌付，讓理財(cái)業(yè)務(wù)回歸到單純的資產(chǎn)管理、中間業(yè)務(wù)類中。理想豐滿，現(xiàn)實(shí)卻總是很骨感。

銀行理財(cái)投資非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的途徑一般有兩種：一種是被人們熟知的“買(mǎi)入返售”同業(yè)游戲：提供項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)會(huì)與提供資金的金融機(jī)構(gòu)簽訂遠(yuǎn)期回購(gòu)協(xié)議，約定未來(lái)某個(gè)時(shí)期買(mǎi)回資產(chǎn)，資金方借此規(guī)避項(xiàng)目的信用風(fēng)險(xiǎn);而另一種則是理財(cái)資金對(duì)接本行的項(xiàng)目：由于融資方是本行的授信客戶，理財(cái)資金無(wú)需他方回購(gòu)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，其本質(zhì)就是一筆自營(yíng)貸款。

“35號(hào)文”要求本行信貸資金不得為本行理財(cái)產(chǎn)品提供融資和擔(dān)保，對(duì)第一種非標(biāo)投資方式毫無(wú)影響：提供擔(dān)保的是外部金融機(jī)構(gòu)的自營(yíng)資金或信貸資金，并非本行資金。即使是第二種非標(biāo)投資方式，信貸資金也可以繞道為理財(cái)產(chǎn)品提供融資和擔(dān)保：融資方就是本行授信客戶，若在理財(cái)產(chǎn)品到期前融資方無(wú)力償付，銀行可以直接對(duì)融資方進(jìn)行一筆貸款或繞道同業(yè)方式對(duì)融資方放貸用于償還理財(cái)產(chǎn)品的本息，保證“剛性兌付”。就算融資方身處限制類行業(yè)，或銀行信貸額度不夠，無(wú)法紓困，自營(yíng)資金也可以繞道，通過(guò)找過(guò)橋方轉(zhuǎn)手將該資產(chǎn)接下，保證“剛性兌付”，因?yàn)椤?5號(hào)文”只規(guī)定“代客理財(cái)資金不得用于自營(yíng)業(yè)務(wù)”，并未限定自營(yíng)資金購(gòu)買(mǎi)代客理財(cái)資產(chǎn)。

而代客理財(cái)資金不得用于自營(yíng)業(yè)務(wù)，則限制了理財(cái)資金直接購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)資產(chǎn)池中的資產(chǎn)。在“35號(hào)文”發(fā)布之前，大部分銀行的理財(cái)業(yè)務(wù)部門(mén)已從名義上獨(dú)立，業(yè)務(wù)上雖有交叉，但在精于非標(biāo)投資拙于金融市場(chǎng)的銀行業(yè)，業(yè)務(wù)上的交叉大多在債券上而非非標(biāo)投資上。即使自營(yíng)資金出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題需要理財(cái)資金予以紓困，銀行也可以通過(guò)過(guò)橋方繞過(guò)“35號(hào)文”限制：銀行自營(yíng)先將資產(chǎn)轉(zhuǎn)售給第三方持有，再由理財(cái)資金回購(gòu)，補(bǔ)充自營(yíng)流動(dòng)性。

由于非標(biāo)投資與交易缺乏公開(kāi)、活躍的市場(chǎng)，共謀的機(jī)會(huì)成本很低，過(guò)橋方極易找到，這使得“35號(hào)文”在監(jiān)管非標(biāo)投資方面顯得有心無(wú)力，打破“剛性兌付”更無(wú)從談起。

債券市場(chǎng)困局

作為精于非標(biāo)投資而拙于金融市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)，銀行人才儲(chǔ)備里非標(biāo)投資人才也多于債券投資人才，這也就意味著當(dāng)銀監(jiān)會(huì)去年提出“柵欄”原則，要求理財(cái)業(yè)務(wù)從自營(yíng)業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來(lái)時(shí)，眾多中小銀行人才儲(chǔ)備不夠，發(fā)行投資于標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品只能繞道而行。

理財(cái)資金直接購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)資產(chǎn)池中的標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)，是中小銀行發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)產(chǎn)品的主要途徑之一，由自營(yíng)交易員配置好標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)后，理財(cái)資金再打包買(mǎi)走。然而在“35號(hào)文”新規(guī)之下，這種途徑將被掐斷，代客理財(cái)資金不得用于自營(yíng)業(yè)務(wù)，意味著理財(cái)產(chǎn)品要么尋求外部幫助，如找精于金融市場(chǎng)的證券公司作為投顧，處理標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)投資事宜，要么則只能自建交易員團(tuán)隊(duì)，而在幾乎沒(méi)有人才儲(chǔ)備的條件下短期內(nèi)建立交易員團(tuán)隊(duì)，幾乎是不可能完成的任務(wù)。

雖然券商競(jìng)爭(zhēng)激烈，外部合作容易，但由于資產(chǎn)全在表外，并由外部機(jī)構(gòu)管理，銀行對(duì)其中資產(chǎn)既無(wú)責(zé)任也無(wú)義務(wù)，無(wú)法納入表內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楸１拘屠碡?cái)產(chǎn)品。這對(duì)沒(méi)有專業(yè)理財(cái)資金管理團(tuán)隊(duì)的眾多中小銀行而言就是禁止他們發(fā)行保本型理財(cái)產(chǎn)品。

然而債券市場(chǎng)卻不止損失中小銀行保本理財(cái)產(chǎn)品這一資金來(lái)源，根據(jù)“35號(hào)文”規(guī)定，理財(cái)產(chǎn)品之間不得相互交易、互調(diào)收益，這意味著銀行“玩轉(zhuǎn)”多年的“資金池”模式被禁止。從流程上，資金池型理財(cái)產(chǎn)品的模式為買(mǎi)入長(zhǎng)期資產(chǎn)并持有，發(fā)行短期理財(cái)產(chǎn)品為資金池融資，由于理財(cái)產(chǎn)品滾動(dòng)發(fā)行，到期理財(cái)產(chǎn)品的本息由新發(fā)理財(cái)產(chǎn)品的本金償付，而實(shí)際動(dòng)作則是到期理財(cái)產(chǎn)品將所持有的資產(chǎn)交易給新發(fā)理財(cái)產(chǎn)品。這么做的好處是銀行減少了交易頻率，且不承擔(dān)市場(chǎng)波動(dòng)的交易風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，短期理財(cái)資金也能獲得長(zhǎng)期資產(chǎn)的高收益。

資金池型理財(cái)產(chǎn)品規(guī)避了市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)組合既定的情況下也能輕易估計(jì)預(yù)期收益率，符合銀行精于期限錯(cuò)配拙于市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，也符合銀行客戶厭惡風(fēng)險(xiǎn)的心理。一旦禁止資金池，債券市場(chǎng)可能會(huì)承受巨大的拋售壓力。

與非標(biāo)投資可以輕易通過(guò)過(guò)橋方繞過(guò)交易禁令不同，投資于標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品很難規(guī)避這一監(jiān)管政策。想要在這個(gè)市場(chǎng)上尋找過(guò)橋方，談定高于或低于市場(chǎng)價(jià)的協(xié)議價(jià)格極其困難，交易一旦完成，監(jiān)管很快就會(huì)找上門(mén)。

但如果以產(chǎn)品到期當(dāng)天的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交割，則承擔(dān)了較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。與債券基金不同，銀行投資于標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品通常期限較短且固定，則更加劇了理財(cái)產(chǎn)品收益的不確定性。

面臨如此監(jiān)管，銀行可選擇的路只有兩條：承受不確定性和將產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)閮糁倒芾硇停_(kāi)放申贖回。凈值管理型理財(cái)產(chǎn)品本質(zhì)上等于公募基金，需要較高的人才儲(chǔ)備和與銀行現(xiàn)有系統(tǒng)截然不同的結(jié)算與風(fēng)控體系。對(duì)缺乏人才儲(chǔ)備的中小銀行而言，短期內(nèi)將資金池型轉(zhuǎn)變?yōu)閮糁倒芾硇秃懿滑F(xiàn)實(shí)，用銀行資金為市場(chǎng)波動(dòng)買(mǎi)單，減少發(fā)行總量幾乎成了唯一選擇。

非標(biāo)投資和資金池型理財(cái)產(chǎn)品本是利率市場(chǎng)化和資產(chǎn)證券化改革停滯時(shí)的替代產(chǎn)品，雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但盲目禁止可能會(huì)帶來(lái)更大隱患。“35號(hào)文”背后是銀監(jiān)會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)條線交叉風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，不過(guò)，強(qiáng)行要求銀行放棄現(xiàn)有模式，并在3個(gè)月內(nèi)完成理財(cái)業(yè)務(wù)部門(mén)事業(yè)部制改革顯得有些操之過(guò)急。（來(lái)源：《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）