【摘要】 房地產宏觀調控涉及許多部門，其中最主要的是中央政府、地方政府、銀行以及房地產開發商。他們之間即公私部門之間的利益共謀與沖突導致了房地產宏觀調控無法達到預期效果。分析這四個部門在房地產市場中的利益共謀與沖突，對我國制訂房地產宏觀調控政策，無疑具有參考意義和實踐意義。

【關鍵詞】 房地產 宏觀調控 利益共謀 利益沖突 伴隨著房地產市場的發展，我國從2003年開始對房地產進行宏觀調控。2003年4月，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，此份文件是中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。2004年3月國土資源部、監察部聯合發文，嚴令各地須在當年8月31前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備。2005年3月央行決定從即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，調控力度進一步加大。2005年3月財政部副部長肖捷表示今后一段時期將重點推進房地產稅改革。2005年3月國務院出臺八點意見穩定房價。2005年5月，國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》。2005年6月北京市建委發布《加強住房交易管理有關問題的通知》，提出了六大穩定房價的措施。2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點。2006年5月17日國六條出臺，新一輪調大幕開啟。 短短幾年間，中央出臺了多項政策試圖對過熱的房地產進行調控，其決心和力度不可謂之不大，但從總體效果上來說是失敗的，房地產業仍呈現增長過熱，房價居高不下的情況，其原因值得深思。 房地產調控失靈的原因在于房地產市場中存在的部門利益。只有在深入分析房地產宏觀調控中涉及的主要的部門利益，才可以在此基礎上制定有效的政策，并使該政策順利執行。 一、房地產宏觀調控中公私部門的利益共謀 從中央已制訂的政策來看，其對房地產市場的調控主要采用的方式有三，即縮緊“銀根”、“地根”以及稅收。縮緊“銀根”就是對銀行發放房地產貸款進行控制，并且提高開發商進入房地產市場的門檻，但就目前的實際情況來看，銀行并沒有切實執行相關政策。縮緊“地根”主要是通過提高地價，限制建設用地的規模來實現，但是地價的提高只是增加了開發商的開發成本，其必然結果是導致房價上升。 稅收是宏觀調控的重要杠桿之一，自然也是房地產宏觀調控的主要措施之一。目前存在的涉及房地產的稅種很多，稅率也有上調的趨勢，但正所謂“羊毛出在羊身上”，稅收的真正負擔者是消費者而非開發商，開發商仍然能在房地產開發中取得巨額的收益，政府也可以增加財政收入。由此可見，現有的房地產政策并不能對房地產市場進行有效的調節，這使人們無法不對政府的中立性以及公益性產生懷疑。 房地產開發能帶來巨額的利益，自然便成為人們眼中的“香餑餑”，人人都想咬上一口，已經嘗過甜頭的就更不想放棄了。地方政府通過房地產開發，使地方GDP迅速發展，各地領導更是名利雙收，而且地方政府做的是無本生意，又不用承擔風險，這對于他們來說是利大于弊的，何樂不為呢？開發商從房地產開發中取得的暴利早已是公開的秘密了，最近三年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。廣州一家房地產集團新任總裁在接受媒體記者采訪時坦承：“一個商人做過房地產之后，從事其它行業便覺得沒有味道”。 銀行在房地產業中一手托兩家的角色，使其必然希望房地產越來越紅火。房地產業對經濟的拉動作用是毋庸質疑的，堅持以經濟發展為中心的中央政府自然也不希望房地產市場出現低迷的現象，所以對房地產宏觀調控政策的制訂總是猶豫再三。 正是因為這些，中央政府、地方政府、銀行與開發商這些公私部門之間便形成了利益聯盟，中央政府在制訂房地產宏觀調控政策時投鼠忌器，無法對其進行大刀闊斧的改革；地方政府對中央的房產政策也敷衍了事，對開發商和銀行的行為睜一只眼閉一只眼；銀行雖然有著比較嚴格的放貸制度和相關規定，但這些規定往往不是剛性條款，而是具有一定的靈活性，有關負責人可以對這些制度和規定進行弱化解釋，從而放寬對資金流入房地產市場的限制；地方政府和銀行從各自的利益出發，對開發商采取“綏靖政策”，明著暗著袒護房地產開發商，并盡可能地滿足開發商對土地和資金的需求，房地產商自然如魚得水。 中央對房地產的宏觀調控無法得到預期的效果，房價越來越高，越來越多的百姓買不起房，他們與政府及開發商之間的矛盾加劇，成為社會的不穩定因素。而政府也因與民爭利，喪失了原有的公益性，使百姓對政府的信任度降低，成為國家安全隱患。 二、房地產宏觀調控中公私部門的利益沖突 1、中央政府與地方政府之間的沖突 中央政府與地方政府在房地產宏觀調控中的利益沖突體現的是整體利益與局部利益，長遠利益與眼前利益的沖突，其根源是收益分配上的沖突。 1994年分稅制實施開始，原本屬于地方的許多稅種劃歸中央或者變為中央與地方共享稅，這直接導致地方財政收入的減少，導致主要依靠地方財政支撐的地方政府無法自主地發揮職能。 因此地方政府出于對本地利益的保護，以及一些地方領導人對名利的追求，無法積極執行中央的房地產宏觀調控政策，造成了房地產宏觀調控失效，這與中央力圖使房地產市場穩定發展、優化房地產市場結構、促進社會整體和諧的目的相左。中央與地方各有各的算計，房地產宏觀調控的效果大打折扣，乃至背道而馳也就見怪不怪。