摘要:我國的經濟適用房與新加坡的組屋存在很多相似點，因而其成功經驗對我國經濟適用房的發展具有重大的借鑒意義。在比較兩國住房制度的基礎上，從申購條件、建設資金來源、價格管理措施、監督措施等方面進行政策的剖析比較。從對比中尋找差距，發現問題并提出切實可行的政策建議。

關鍵詞:經濟適用房;組屋;政策比較

1兩國住房制度的比較

1.1新加坡的住房制度

新加坡土地面積小，人口卻相對較多，住房建設成本高，一般家庭無力自行解決住房問題，因而新加坡政府進行大規模的住房建設。新加坡政府為解決住房問題成立了兩個法定機構:建屋發展局和中央公積金局。建屋發展局所需的建設資金是通過資本市場獲得的，但主要是依賴向政府的借款。同時，政府在土地、勞動力和建筑材料方面要為建屋發展局提供必要的便利。新加坡中央公積金局的公積金計劃是一項強制住儲蓄計劃，以用于養老和失業救濟的需要。它由雇主和雇員各負擔一半，其繳交水平依經濟發展而定。推行這種制度預籌了大量資金，構成建屋發展局的重要資金來源。

1.2中國的住房制度

中國在20世紀50年代末實行了與計劃經濟體制相適應的“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度。20世紀80年代以來，中國逐步實行了住房制度改革，建立了與社會主義市場經濟體制相適應的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化;把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制變為社會化、專業化運行的體制;把住房實物福利分配的方式變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式;建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系;建立住房公積金制度;建立政策性和商業性并存的住房信貸體系。

2住房管理的重要環節對比

2.1申購條件的設置

2.1.1新加坡組屋的申購條件

新加坡的組屋分配制度公開嚴格透明，主要規定如下:

(1) 有資格購買組屋者必須是新加坡公民或永久居民。

(2) 必須是兩人以上的家庭或35歲以上的單身人士，與父母同住者可優先配房。

(3) 按輪候制等候配售。所有符合分配條件的同一區域申請者，按其輪候順序從可分配的組屋名錄中依次選擇其滿意的組屋。

(4) 同一戶人家不允許購買第二套組屋。

(5) 按收入決定購買類型。

2.1.2我國經濟適用房的申購條件

我國《經濟適用住房管理辦法》規定，城市中低收入家庭申請購買經濟適用房應同時符合下列條件:

(1) 具有當地城鎮戶口。

(2) 家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準。

(3) 無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

經濟適用房供應對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年向社會公布一次。

2.2建設資金來源

建屋發展局是新加坡國家發展部下屬的法定機構，是該國最大的住房發展商和公共住房管理機構。建屋發展局的資金來源主要有三項:一是政府建房貸款;二是購房資金貸款;三是政府津貼。

我國經濟適用房建設資金的來源渠道包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈以及土地出讓金凈收益的部分資金。當前主要的資金來源是財政撥款和住房公積金增值收益，但對經濟適用房建設而言，這兩種融資方式均呈現出供給不足、極不穩定的特點，這與房地產開發及租金補貼所需的大額、連續的資金需求是相悖的。

2.3價格管理

為了使組屋盡可能覆蓋大范圍并為大多家庭所接受，新加坡建屋發展局用可支付指標來衡量屋價，即90%第一次申請者可負擔三房式的價格，70%第一次申請者可負擔四房式價格。總體上，組屋售價約相當于市場價的1/2。

我國經濟適用房價格以保本微利為原則，實行政府指導價。其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。經濟適用房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，并在此基礎上計算樓層、朝向差價，形成最終的售價。

2.4監督措施

我國相關法律對經濟適用房交易雙方的不誠實行為的懲罰力度較小，對違規售房者，多是責令建設單位限期收回，不能收回的，由建設單位補繳價差;對騙購者，通常也只是追回或由購買人按市價補足購房款。另外，對經濟適用房的審核還停留在查書面資料和網上公示階段。這種粗放的審核方式給一些人留下了暗箱操作的空間。同時與新加坡公務員制度相比，我國的公務員制度偏重“能”的要求，放大學歷和資格考試的重要性，公務員面試也存在許多違規現象，而且后期廉政考核工作動力不足。 3經濟適用房存在的問題

3.1經濟適用房購買對象的界定不明晰，對于購買類型缺乏嚴格的參照標準

與新加坡組屋公正嚴明的分配制度相比，我國相關法規中對購買對象的界定則相對模糊。根據規定，具體收入標準由地方政府按當地實際情況自行確定。由于沒有權威部門提供判定家庭收入的精確標準，有些經濟適用房開發商把銷售對象定位在收入偏高的群體，這明顯違背了經濟適用房的建設目的和財政補貼的支付原則，不僅沒有解決中低收入者的住房問題，反而產生“劫貧濟富”的負效應。

3.2建設資金相對匱乏

新加坡的組屋建設有龐大的中央公積金庫作為其資金來源的有力保障，確保組屋建設順利平穩地進行。而我國經濟適用房建設資金的來源渠道則相對不穩定。

由于我國各地區經濟發展不平衡，一些經濟不太發達、財政實力較弱的城市甚至無法提供足夠資金用于經濟適用房建設。而住房公積金制度在我國發展并不成熟，其增值收益很少且不穩定，在提取風險準備金、支付管理費用后，剩余資金大都不足以支持經濟適用房建設。同時由于我國社會保障涉及的保障項目較多，針對的人群廣泛，因此可用于經濟適用房的資金也十分有限。而土地出讓金凈收益與地方政府的財政收入息息相關，其運用也受到極大限制。

3.3定價標準欠合理，透明度較低 

新加坡組屋以可支付指標來衡量屋價，以社會大眾的支付能力為組屋定價的主要出發點，落實了“居者有其屋”的政策宗旨。

我國經濟適用房的定價主要從建設成本出發，以保本微利為原則。盡管政策一再規定房地產商的利潤不能超過3%，但開發成本及相關費用是由房地產商自己計算的，行業隱私的不公開就難以掌握真正的利潤空間有多大，從而降低了經濟適用房定價的透明度。

3.4容易滋生尋租腐敗行為

新加坡政府憑借其嚴厲的懲罰措施和嚴密的公務員制度，確保了組屋建設及銷售全過程的公平、公正與公開。

在我國，國家下達投資計劃后，把權利下放到地方政府，由地方政府決定土地使用權的歸屬以及經濟適用房的分配。經濟適用房雖然價格比一般商品房低，但在一系列優惠政策下，仍有很大的利潤可圖。而房地產商必然會為謀求這一獲利機會而對相關官員實施賄賂等行為，從而滋生了尋租腐敗行為。

4政策建議及未來發展展望

4.1明晰收入標準，按客觀條件和時間需要設計經濟適用房

首先，調查實際情況，確定低收入標準。各地區由于所處地理位置、經濟發展水平不同，人民的生活水平和工資也存在較大差異。所以，地方政府應在符合實際的基礎上確定低收入標準。包括戶平均收入，人均住房面積等。

其次，根據低收入標準建設經濟適用房并依據申請者的具體收入狀況決定其購買類型。經濟適用房的服務對象是低收入家庭，其分配也要依各家庭的實際支付能力而定，而不能實行“一刀切”的政策。

4.2加強經濟適用房建設的金融支持，保證穩定的資金來源

從新加坡組屋的發展經驗看，政府公共住房建設中逐漸引入民企參與是普遍趨勢。因而我國可以嘗試實行優惠政策以吸引民間資金對經濟適用房的投資。同時還可將經營城市的思路與BOT模式相結合，并將之應用于經濟適用房實物補助的資金籌集。

4.3進一步規范定價機制，提高定價透明度

對于經濟適用房建設中所涉及的各項成本費用進行切實審核，保證其準確性和真實性。深入調查當前實際情況，掌握建設各類型經濟適用房所需的單位平均成本數據，并以此數據為基礎，對開發商的建設成本進行衡量，制定成本浮動的上下限，以規避開發商的違法行為。經濟適用房出售時，要以基準價格為基礎，根據樓層、朝向的不同進行差價出售。

4.4加大監管力度和懲罰措施，建立誠信檔案

由于懲罰措施缺位，資格審核不嚴，購買經濟適用房的往往是有權有勢的投機者。為此應加大造假者的經濟成本和道德成本，如加大宣傳，對造假者進行道德上的譴責，強化社會輿論的監督導向作用。同時盡快建立社會誠信檔案制度，保證申請材料真實可靠。

4.5完善公務員選拔制度，杜絕腐敗現象的滋生

腐敗現象的根源是人的違法行為，只有完善公務員選拔制度，篩選正真廉能的公務員，才能從根本上杜絕腐敗現象的滋生。為此可以學習新加坡公開、公平、公正的官員選任制度。品德不端者和染有不良嗜好者不得進入公務員系列。公務員被錄用后，還要經受品德跟蹤考核以及工作能力與潛力評估的考驗，能通過這兩關的公務員方可晉升。同時為保持公務員隊伍的活力，官員的某一任職不能超過10年，以利于年輕人晉升。

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