提要：我國(guó)《合同法》第229條確立的租賃權(quán)對(duì)抗力制度，不論在名稱、構(gòu)成要件上，還是在效力、對(duì)類(lèi)似案型的準(zhǔn)用上均有若干可異議之處。本文揭示出了其缺憾，并提供了相應(yīng)的完善措施。

關(guān)鍵詞：對(duì)抗力 反思 交易安全 價(jià)值判斷

一、的提出

自租賃這種交易形態(tài)產(chǎn)生以來(lái)，出租人在租賃合同訂立后于租期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)讓與第三人的行為就時(shí)有發(fā)生。對(duì)于此種行為，立法究竟應(yīng)如何規(guī)制，乃民法和實(shí)務(wù)界關(guān)注的問(wèn)題。

“物權(quán)對(duì)世、債權(quán)對(duì)人”是財(cái)產(chǎn)法的一項(xiàng)基本原則，因此，當(dāng)出租人將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人時(shí)，承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能以其租賃權(quán)對(duì)抗該第三人，此即“買(mǎi)賣(mài)破除租賃”。然而近世以來(lái)，基于保護(hù)承租人的考量，各國(guó)立法往往偏離上述原則而例外地規(guī)定承租人可以其租賃權(quán)對(duì)抗受讓人，即租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，新所有人應(yīng)繼續(xù)為出租人。我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定的就是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的基本原則。該條的確立不僅為租期內(nèi)租賃物所有權(quán)變動(dòng)的行為建立了規(guī)則，而且也與世界上其他國(guó)家或地區(qū)的立法精神相適應(yīng)，這有助于保障承租人的利益，因此，其立法意義不可低估。但我國(guó)《合同法》出臺(tái)以后，大陸學(xué)界少有檢視該條規(guī)定的利弊得失的。本文旨在通過(guò)運(yùn)用比較法等對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矯正的對(duì)策。

二、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”抑或“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”

理論上一般將承租人得以其租賃權(quán)對(duì)抗受讓租賃物所有權(quán)的第三人的現(xiàn)象稱為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。然而，這一用語(yǔ)卻仍有可議之處:

首先，從租賃權(quán)對(duì)抗力制度的適用范圍來(lái)看，租賃權(quán)得以對(duì)抗的，并不限于買(mǎi)受人，舉凡從出租人處受讓租賃物所有權(quán)的受贈(zèng)人、互易人、受遺贈(zèng)人甚至合伙人都要受租賃權(quán)的約束，在此意義上，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，未臻精確，嚴(yán)格言之，宜稱為“所有權(quán)之讓與不破租賃”。

其次，從世界各國(guó)、各地區(qū)的立法來(lái)看，租賃權(quán)發(fā)生對(duì)抗力，尚須以出租人將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受讓人為要件。而租賃物所有權(quán)如何移轉(zhuǎn)，是與一國(guó)所選取的物權(quán)變動(dòng)模式相關(guān)的。在采物權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的國(guó)家，如德國(guó)以及我國(guó)地區(qū)，除買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等負(fù)擔(dān)行為外，還需實(shí)施物權(quán)行為，并踐行交付或登記的公示方法;在采債權(quán)形式主義的國(guó)家，如韓國(guó)、泰國(guó)以及我國(guó)大陸等，在買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等合同之外，雖不需實(shí)施獨(dú)立的物權(quán)行為，但需要踐行交付或登記的公示方法。因此，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人并不是僅指出租人將租賃物出租給承租人以后，又與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等合同從而使該第三人取得對(duì)其出賣(mài)人、贈(zèng)與人等即出租人的債權(quán)，而是指出租人將租賃物出租給承租人以后，又依據(jù)有關(guān)基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給該第三人。由此可見(jiàn)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的概念并未能概括租賃權(quán)對(duì)抗力制度的實(shí)質(zhì)，易使人產(chǎn)生誤解。對(duì)此，德國(guó)學(xué)者現(xiàn)在多以“讓與不破租賃”相稱。

在我國(guó)，《合同法》第229條并未規(guī)定“租賃物之出賣(mài)”不租賃，而是規(guī)定“租賃物所有權(quán)變動(dòng)”不影響租賃，這樣規(guī)定有其合理性—比較接近租賃權(quán)對(duì)抗力制度的實(shí)質(zhì)。據(jù)此，對(duì)這一制度忠實(shí)于我國(guó)《合同法》文本規(guī)定的稱謂應(yīng)是“所有權(quán)變動(dòng)不破租賃”而不是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。我國(guó)學(xué)者還以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的提法來(lái)指稱我國(guó)《合同法》第229條的內(nèi)容，是犯了表述不周延的錯(cuò)誤。

三、未以承租人受讓租賃物的交付并占有租賃物為要件，有害于交易安全

鑒于賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力會(huì)使租賃物的受讓人面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)，世界各國(guó)立法大都嚴(yán)格設(shè)立租賃權(quán)發(fā)生對(duì)抗力的條件以防止受讓人遭受不測(cè)的損害。

依據(jù)我國(guó)《合同法》第229條的規(guī)定，租賃物只要是在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，即只要出租人是在租期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)讓與第三人，不論出租人是否已將租賃物交付給承租人，也不論承租人是否占有租賃物，承租人均可主張其租賃權(quán)具有對(duì)抗買(mǎi)受人的效力。此規(guī)定極大地強(qiáng)化了租賃權(quán)的效力，確實(shí)有助于保障承租人，但其弊端也是極其明顯的。因?yàn)槿舫鲎馊松形唇桓蹲赓U物或者承租人沒(méi)有占有租賃物，則從出租人處受讓租賃物的第三人將無(wú)法知悉標(biāo)的物上已設(shè)置租賃權(quán)的狀況，這樣，其勢(shì)必為查驗(yàn)標(biāo)的物上的權(quán)利狀況而投入較多的查證成本，交易的順暢進(jìn)行就會(huì)受到極大的妨礙。強(qiáng)調(diào)租賃物的交付的原因還在于:交付前，租賃權(quán)僅僅為一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，作為所有人的出租人，不但有設(shè)定他物權(quán)的權(quán)利，而且也有讓與租賃物所有權(quán)的權(quán)利，承租人只能通過(guò)尋求債務(wù)不履行制度獲得救濟(jì)，而租賃物被交付，則承租人才取得類(lèi)如用益物權(quán)人的地位，此際才有強(qiáng)化租賃權(quán)效力的必要。因此，賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力應(yīng)以租賃物的業(yè)已交付為前提。基于同樣的道理，承租人不僅應(yīng)受領(lǐng)租賃物，而且還應(yīng)占有租賃物，才能賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力。