一、所在

在，村民出賣自己的房屋，時有發生，這時便涉及到宅基地如何處理的問題?！吨腥A人民共和國土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！钡诹l第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！睆倪@些有關宅基地的法律規定中，尚看不出對上述問題的處理。另外，村民宅基地面積超標時如何處理，也存在困擾。

二、物權法立法草案及現存爭議

2002年12月九屆全國人大常委會第三十一次會議審議的《中華人民共和國民法（草案）》第二編物權法第一百六十九條規定：“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。”這一規定，在2004年10月15日《中華人民共和國物權法（草案）》委員長審議稿中未作修改，全國人大法律委員會經認為，這個問題比較復雜，需要進一步研究。

對上述物權法草案的規定，存在不同意見。一種意見認為，農民的宅基地是由村里分配無償取得的，是農民基本的生活保障，農民出門打工的，可能回鄉，如在城里落戶，其宅基地應當歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內部轉讓，但能否在集體之外轉讓宅基地上的住房，需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉讓，還會村的建設規劃。另一種意見認為，建立在宅基地使用權上的住宅所有權屬于農民，對該住宅農民有權處分，從增加農民的融資途徑考慮，也應當允許宅基地使用權流轉。

三、“宅基地使用權的轉讓”誤區

由于包括宅基地在內的農村土地是屬于集體所有的，不允許土地所有權轉讓。相似的問題，在國有土地場合，現行的做法是國有土地使用權的出讓和轉讓。依思維的慣性，人們很地便想到“宅基地使用權”的轉讓，而非“宅基地所有權”的轉讓。接下來的問題，便是討論宅基地使用權能否轉讓。這種思維路徑，在不知不覺之間，便步入了一個誤區，一個非此即彼、二者僅能選擇其一的誤區，以致問題的討論陷入僵局，難能取得進展。

上述僵局的陷入，一個重要的原因在于思維局限于“物權”領域，無論是“宅基地所有權”還是“宅基地使用權”，無不是物權，僅在物權領域內尋找解決方案，難免導致“山窮水盡疑無路”。如果思維開闊一些，同一問題可否在“債權”領域里解決呢？一旦這樣思考問題，很快我們就會發現“柳暗花明又一村”了。

四、宅基地的租賃

租賃作為一種債之關系，主要是由當事人簽訂租賃合同的方式發生，我國合同法第十三章所規定的“租賃合同”，主要是規范這一問題。值得引起我們注意的是，租賃權除了基于合同發生之外，還可以基于法律規定發生，這一問題，無論是在日本（暫登記擔保法第10條）還是在我國地區的立法中，均已存在。

比如，臺灣地區民法債編1999年修訂后，增訂第四百二十五條之一，規定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關系。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制?！保ㄗ赓U期限不得愈二十年之限制）“前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之?！?/p>

上述規定，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異時租賃關系之推定”，或者稱為法定租賃關系，在土地與建筑物并非一體的不動產而是各自獨立的不動產的框架下，實屬解決“房”“地”關系的一個可行的方案。筆者認為，我國物權立法可以借鑒上述做法，處理農村房屋買賣等相關問題。相應地，有幾點需要明確：

其一，農村房屋買賣有現實的必要，亦非現行法所禁止。在農村，村民子女考取大學，戶口由農村遷入城市；子女在城市定居后，父母隨子女共同生活而脫離農村，亦頗為常見；農民進城打工或做生意，一朝發達，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離農村，也已非常普遍；偏遠鄉村村民到農村集鎮經商，久而久之，感到租房不如買房者有之；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農村購一住所者有之；城市下崗工人搖身一變，上山下鄉，由工人變為農業工人甚至農場主者亦有之；村民生老病死，成員構成變動不居，而居住需求也隨之變化不定，有需有供，買賣之勢，日趨上升。另一方面，土地管理法第六十二條第四款僅規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。并沒有禁止農村房屋的出賣。