海南房地產市場其自身的特殊性
來源:投稿網 時間:2024-01-08 10:00:07
從上世紀末到本世紀初，中國國民經濟一直保持著8%左右的增長率，甚至在2007年也有14%的增長率。從2013年開始，告別8%時代，逐步回穩。2014年GDP增長率為7.4%，創1990年新低，2015年經濟增長率持續放緩。據統計局統計，2015年經濟增長率為6.9%。海南作為一個島嶼經濟，房地產市場有其自身的特殊性。自20世紀90年代以來，幾十年來，海南房地產市場經歷了過山車的發展歷程，以舊常態的發展模式運行:以短缺為特征的增長期(1985-1991年)。以擴張為特征的炒作期(1992-1993年)。以觀望為特征的迷茫期(1994-1998年)。以調整為特征的置換期(1999-2001年)。以處置為特征的歸位期(2002-2006年)。
1.海南房地產市場在新常態下的發展現狀。
2013年以前，房地產市場一直高燒。2014年以來，房地產市場整體回歸理性，房價漲幅放緩。2015年，全國房地產市場城市分化加劇，一線城市平均價格上漲5.17%，二線城市下跌0.75%，三線城市下跌1.25%。在去庫存壓力下，房地產開發投資持續下滑，增速放緩，出現軟著陸。在互聯網+的影響下
1.房地產開發投資。
2015年，海南房地產開發投資逐月加快，三季度總投資1227億元，同比增長25%，居全國第一。從結構上看，2015年前三個季度住房投資占房地產總投資的70%以上，同比增長18%，辦公樓投資同比增長109%，其他投資均有所增長。
2.建筑面積。
2015年前三季度總建筑面積月度變化不大，新建建筑面積逐月增加。前三季度，海南省建筑面積55875.36萬平方米，同比增長15.3%，新建筑面積4982.67萬平方米，同比增長15.7%。
3.房屋銷售。
海南房地產企業采取政府主導、媒體宣傳、行業主辦的理念，在東北、河南等地組織房地產銷售活動。前三季度總銷售面積3238.09萬平方米，同比增長5.5%。通過以上數據分析，2014年房地產市場負增長后反彈，逐月呈現增長趨勢，回歸正常。海南房地產市場所謂的正常有其自身的特殊性，具體體現在：一是發展潛力。海南島地理位置優越，是中國唯一的熱帶雨林區。冬天沒有寒冷，夏天也沒有炎熱的夏天。憑借資源和氣候的優勢，它贏得了內陸居民的贊賞。它被稱為中國的后花園，吸引游客將海南島視為度假、休閑和養老的第二。海南房地產市場對第三居住地持廣泛樂觀態度，升值潛力巨大。第二，房價收入。縱觀海南房地產市場，價格是反季節性的。與10月至次年4月相比，5月至9月的價格較低，這是由候鳥現象決定的。從房價收入比的經濟指標來看，海南整個市場的年平均房價仍高于居民收入。從表1可以看出，2010-2014年海南房價收入比均在15倍以上甚至20倍以上，遠遠超過3-6倍的合理范圍。家庭總收入=城市居民人均可支配收入*2（夫妻）。第三，投入使用。海南房地產市場以島外市場為主的資源導向型和以第二住宅為特征的投資投機行為，長期惡性循環發展導致了海南島高空置率的局面。
2.海南房地產市場在新常態下面臨的問題。
1.房地產去庫存壓力仍較大。
2015年，海南省房地產開發竣工規模不斷加快。前三季度，新建房屋面積超過1200萬平方米，與去年同期竣工緩慢形成鮮明對比，增長15.7%。同時，銷售市場平淡。7月，海南房地產銷售面積537萬平方米，截至7月底，海南商品房待售面積1200萬平方米。以這種速度計算，海南需要將近一年半的時間來消化庫存。
2.有效需求不足，售后閑置嚴重。
高投機性、高空置率、高風險一直是海南房地產市場的特點，即兩高一大。長期以來，由于海南島環境和氣候造成的冬季候鳥人口的出現，出現了候鳥房地產，主要是投機性的。為了投資，整個海南島的大部分社區都變成了黑樓或空城。死城在三亞尤為嚴重，空置率高達80%以上，扭曲了房屋原有的使用價值，成為投機價值和投資價值。這種行為也是海南島房價高的重要原因之一。空城和空心影響了房地產的健康發展，造成了資源的巨大浪費。
3.產品結構不合理。
2014年，全省商品房新建面積占商品房新建面積的76%，商品房新建面積占15%。商品房和住宅項目的比例仍然太大，集旅游、娛樂、休閑、健康、醫療、酒店和生活于一體。經營性房地產規模小，結構不平衡，產品過于單一。
三、新常態下海南房地產市場展望。
中國經濟提出的新常態體現在中高速、優結構、新動力、多挑戰四個特點。在過去舊常態的發展下，海南存在許多矛盾和問題。在新常態特征的基礎上，海南房地產市場應合理回歸。
1.去存量
目前，海南房地產市場有復蘇的趨勢，但在目前高庫存的情況下，據統計，2014年海南閑置土地總面積超過13.9萬畝。大量閑置土地造成資源浪費，如何科學利用土地獲得最大效益，如何加強和完善土地審批和監督制度至關重要。建議使用經濟手段。法律手段。市場手段。行政手段控制土地供應，土地開發必須符合市場，嚴格控制未開發的私人土地交易，堅決杜絕土地供應的不透明度。不公開。土地交易信息可以定期通過互聯網、廣告牌等方式傳播，以確保土地信息的對稱性，公眾的知情權。
2.調結構
在海南兩高一大的現實背景下，必須優化完善房地產產業結構。可以從幾個方面入手:
首先，將民生經濟適用房和高端旅游房地產分為兩個層次：分層次、重點、惠民生。在嚴格保護生態環境的前提下，積極發展經營性房地產，逐步從廣泛發展轉向可持續發展。充分發揮自身優勢，走優質發展之路，積極開展度假村、風俗小鎮、娛樂俱樂部等與休閑度假相結合的產業，構建多元化、多層次的房地產產品體系。
二是糾正海南一直以土地資源為導向的外向型房地產開發，加強對各市縣的指導，降低商品房開發比例，引導轉讓項目開發建設可持續經營項目。
第三，將固定性轉化為流動性，引導和鼓勵具有投資收入、休閑度假等功能的家庭式酒店的發展。類似于酒店公寓或產權酒店的商業地產。
