內容摘要：本文分析了房地產經紀業作為知識密集型服務業的一般特點和作為新興市場的主要特征，同時論述了我國房地產經紀的特色，提出基于知識轉換和知識管理能力的三維知識管理模式框架，并提出我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略。

關鍵詞：房地產經紀業 房地產經紀市場 三維知識管理模式 知識 我國房地產經紀業市場特點 房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。 在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、代理、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。 根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產代理、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。 目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledge intensive business service，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。 房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。 我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。 由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。 綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。 基于動態學習能力的三維知識管理模式 本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（Thomas Housel and Arthur H.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。 一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind 和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。 房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。 本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creative chaos）。 當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka， 1994）。 可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下： 程序維（process dimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。