內容摘要:目前，物業管理在我國取得了一定的成績，但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業管理的方方面面，物業管理公司應認真分析這些困難產生的深層原因，努力找出適合我國物業管理發展的新路子，擺脫困境。 關鍵詞:物業管理 困難 發展對策 多年來，我國的物業管理從無到有，從有到盛，物業管理的隊伍覆蓋面逐步擴大，管理的水平不斷提高。但在深入發展的過程中，物業管理行業面臨著很多困難，給行業發展帶來了阻礙。 我國物業管理現狀 業主管理委員會與物業管理公司之間的矛盾。業主管理委員會在物業管理中占重要地位，然而由于我國目前有關物業管理的法規對業委會權利義務運行未做明確規定，導致業委會的運作困難和操作的不規范。而且業委會的成員又有各自的利益，他們可能因為私利，在物業管理中發揮的效用難以定奪。原因在于，業主與物業管理公司的效用目標不一致。因此，在爭論物業管理諸多問題時，更應該重視在源頭上重視業主委員會的建設。否則，它根本代表不了業主的利益，不可能對物業公司實施有效監督。當物業管理公司和業主有矛盾時，難以力求公正，混亂局面很難避免。 業主與物業管理公司溝通不暢。據調查，由于計劃經濟時期的福利分房及低租養房的影響，部分業主對物管運作缺乏了解。短期內還沒有形成物管的消費觀念。業主對物業管理相關條例既不專業也不刻意了解。物業公司雖然到處說自己虧損嚴重，但又不肯按政府要求的定期向業主公布帳目，致使業主懷疑物業公司的誠信和交納的管理費用是否用于自己物業的管理。因此，物業公司和業主之間的溝通十分必要，否則就可能矛盾重重。 開發商遺留問題多。現階段，由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水，甚至出現墻體撕裂現象。房地產開發建設過程中存在的后遺癥帶到物業管理中，由于這部分維修費很高，物業公司根本無力解決，建設和管理脫節造成了物業管理先天不足。還有的開發建設單位為了促進銷售，做不切實際的承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等，給后續物業管理帶來了被動局面，一旦處理不當，或業主表現激進，就會加劇業主和物業公司之間的矛盾。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。 物業管理服務收費難。自從有了物業管理公司那天起，物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理企業的生存和發展，表現有兩個方面:一是物業管理費用征收標準實際執行不到位，遠遠低于物價部門審定標準;二是部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象比較嚴重。分析其原因，主要有三點:一是物業管理市場化程度不高，缺乏競爭意識，運作不規范。實踐中，物業管理服務質量不到位，在一些地方，物管企業重收輕管，多收少管，質價不符的現象比比皆是，引起了廣大業主的不滿。二是物業管理的整體性和業主交費的分散性矛盾。拒繳物業管理服務費的那部分業主一直損害著全體業主的共同利益。三是對違約拒繳物業管理服務費缺乏有效的制約措施?，F在違約拒繳服務費的不是個別現象而是普遍情況，有的小區拒繳率高達40%—50%。