一、所在

在，村民出賣(mài)自己的房屋，時(shí)有發(fā)生，這時(shí)便涉及到宅基地如何處理的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從這些有關(guān)宅基地的法律規(guī)定中，尚看不出對(duì)上述問(wèn)題的處理。另外，村民宅基地面積超標(biāo)時(shí)如何處理，也存在困擾。

二、物權(quán)法立法草案及現(xiàn)存爭(zhēng)議

2002年12月九屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議審議的《中華人民共和國(guó)民法（草案）》第二編物權(quán)法第一百六十九條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。”這一規(guī)定，在2004年10月15日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》委員長(zhǎng)審議稿中未作修改，全國(guó)人大法律委員會(huì)經(jīng)認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，需要進(jìn)一步研究。

對(duì)上述物權(quán)法草案的規(guī)定，存在不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)民的宅基地是由村里分配無(wú)償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障，農(nóng)民出門(mén)打工的，可能回鄉(xiāng)，如在城里落戶(hù)，其宅基地應(yīng)當(dāng)歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)芊裨诩w之外轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉(zhuǎn)讓?zhuān)€會(huì)村的建設(shè)規(guī)劃。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對(duì)該住宅農(nóng)民有權(quán)處分，從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，也應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

三、“宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓”誤區(qū)

由于包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地是屬于集體所有的，不允許土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。相似的問(wèn)題，在國(guó)有土地場(chǎng)合，現(xiàn)行的做法是國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓。依思維的慣性，人們很地便想到“宅基地使用權(quán)”的轉(zhuǎn)讓?zhuān)恰罢厮袡?quán)”的轉(zhuǎn)讓。接下來(lái)的問(wèn)題，便是討論宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓。這種思維路徑，在不知不覺(jué)之間，便步入了一個(gè)誤區(qū)，一個(gè)非此即彼、二者僅能選擇其一的誤區(qū)，以致問(wèn)題的討論陷入僵局，難能取得進(jìn)展。

上述僵局的陷入，一個(gè)重要的原因在于思維局限于“物權(quán)”領(lǐng)域，無(wú)論是“宅基地所有權(quán)”還是“宅基地使用權(quán)”，無(wú)不是物權(quán)，僅在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)尋找解決方案，難免導(dǎo)致“山窮水盡疑無(wú)路”。如果思維開(kāi)闊一些，同一問(wèn)題可否在“債權(quán)”領(lǐng)域里解決呢？一旦這樣思考問(wèn)題，很快我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)“柳暗花明又一村”了。

四、宅基地的租賃

租賃作為一種債之關(guān)系，主要是由當(dāng)事人簽訂租賃合同的方式發(fā)生，我國(guó)合同法第十三章所規(guī)定的“租賃合同”，主要是規(guī)范這一問(wèn)題。值得引起我們注意的是，租賃權(quán)除了基于合同發(fā)生之外，還可以基于法律規(guī)定發(fā)生，這一問(wèn)題，無(wú)論是在日本（暫登記擔(dān)保法第10條）還是在我國(guó)地區(qū)的立法中，均已存在。

比如，臺(tái)灣地區(qū)民法債編1999年修訂后，增訂第四百二十五條之一，規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。其期限不受第四百四十九條第一項(xiàng)規(guī)定之限制。”（租賃期限不得愈二十年之限制）“前項(xiàng)情形，其租金數(shù)額當(dāng)事人不能協(xié)議時(shí)，得請(qǐng)求法院定之。”

上述規(guī)定，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異時(shí)租賃關(guān)系之推定”，或者稱(chēng)為法定租賃關(guān)系，在土地與建筑物并非一體的不動(dòng)產(chǎn)而是各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)的框架下，實(shí)屬解決“房”“地”關(guān)系的一個(gè)可行的方案。筆者認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)立法可以借鑒上述做法，處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)等相關(guān)問(wèn)題。相應(yīng)地，有幾點(diǎn)需要明確：

其一，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有現(xiàn)實(shí)的必要，亦非現(xiàn)行法所禁止。在農(nóng)村，村民子女考取大學(xué)，戶(hù)口由農(nóng)村遷入城市；子女在城市定居后，父母隨子女共同生活而脫離農(nóng)村，亦頗為常見(jiàn)；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意，一朝發(fā)達(dá)，在城里購(gòu)買(mǎi)商品房而舉家搬遷，脫離農(nóng)村，也已非常普遍；偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村村民到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商，久而久之，感到租房不如買(mǎi)房者有之；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農(nóng)村購(gòu)一住所者有之；城市下崗工人搖身一變，上山下鄉(xiāng)，由工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場(chǎng)主者亦有之；村民生老病死，成員構(gòu)成變動(dòng)不居，而居住需求也隨之變化不定，有需有供，買(mǎi)賣(mài)之勢(shì)，日趨上升。另一方面，土地管理法第六十二條第四款僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。并沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋的出賣(mài)。