摘要:美國次級債危機對全球經濟造成了巨大沖擊，也對世界各國銀行應對房地產危機發出了警報。本文通過思考次貸危機的特點及啟示，分析我國商業銀行房地產信貸風險狀況，得出要有效防范房地產信貸風險，保證商業銀行穩健運行。 關鍵詞:商業銀行 次貸危機 風險防范 引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產市場的降溫。利率上升，信用不好的貸款者還款壓力增大，出現大量違約現象;房地產市場的降溫，使貸款者難以將房屋出租或出售，即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產生了銀行貸款虧損等連鎖反應，最終導致了次貸危機的產生。美國次貸危機對對我國商業銀行房地產信貸管理敲響了居安思危的警鐘。 一、當前中國房地產業概述及存在的問題 今年上半年，中國房地產市場出現了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲，到了年中價格就開始明顯上升。 目前中國資金的流動性是前所未有的，在這一輪房價上漲的過程中，流動性驅動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業、出口企業，卻追著央企拼命放貸，使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候，投資于實體經濟有一定的難度。于是企業把這些錢轉了個圈又投回到了投機領域當中。在過去兩三個月的地王拍賣中，專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款，有相當一部分錢又轉到虛擬經濟，到了資產炒作中來。房地產價格上漲過快容易給經濟帶來泡沫化，一旦泡沫破滅，房價必將大幅縮水，給提供貸款的銀行等金融機構造成大量不良資產，嚴重地甚至會導致銀行破產，股市價格下跌，引起金融危機。因此，房價過熱，給商業銀行帶來的風險不容忽視，商業銀行房地產信貸管理應將風險防范放在第一位。 二、現階段我國商業銀行住房貸款風險凸顯 (一)降低個人住房貸款準入條件易引起違約風險 08年 10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例為20%。次貸危機的發生主要源于貸款機構放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風險能力較差的低收入居民客戶，當房地產價格下跌利率上升時時.借款人的貸款能力減弱，商業銀行的還款違約率將會大幅上升，一旦房價下跌到銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時，個人住房貸款的風險就會大規模爆發出來，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。 (二)個人住房貸款虛假信息嚴重造成信用風險 美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分，即次級信用。現階段，中國的房地產抵押者沒有信用等級之分，我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產也很難查證是否屬實。 (三) “假按揭”凸顯道德風險 “假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發商為了加快銷售回款，制造虛假銷售繁榮，在房產尚未出售時，制造虛假交易記錄，從銀行中騙取個人貸款。 (四)金融產品缺乏，風險集中于銀行體系 在美國次貸危機中，資產證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用，但從另一方面看，次級貸款的證券化，有效剝離了商業銀行風險，把其轉嫁給了證券的購買者，降 低了銀行業的系統風險。中國房地產抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風險基本上聚集在銀行體系內。在房地產價格進入下降通道之后，這些聚集在商業銀行體系的風險就會爆發出來，對中國銀行體系的穩定運行會造成嚴重沖擊。