【摘要】住房關(guān)乎到人們的生活幸福，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)單獨(dú)存在的行業(yè)，匯集了各種上下游企業(yè)的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理的研究有助于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功實(shí)施以及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)類型分析入手，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題進(jìn)行了分析和研究。 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)管理，基本過(guò)程，管理目標(biāo)
0．引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心部分，綜述國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀，有利于了解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展趨勢(shì)和研究態(tài)勢(shì)，歸集國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究方法，有助于定性與定量分析相結(jié)合，更科學(xué)更有針對(duì)性的分析我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀與成因，為進(jìn)一步從事房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類型
所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)過(guò)程中有多種因素會(huì)影響開發(fā)利潤(rùn)，而這些因素的影響通常預(yù)測(cè)和控制十分困難，使企業(yè)的實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)可能會(huì)低于預(yù)計(jì)的利潤(rùn)，結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)增加。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)按產(chǎn)生的來(lái)源進(jìn)行分類，可概括為四種類型:人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 人為風(fēng)險(xiǎn)
人為風(fēng)險(xiǎn)是指由于項(xiàng)目參與人員的主觀原因所導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的共同特點(diǎn)是都與人的思想和行為相關(guān)，但其表現(xiàn)形式和影響范圍有所不同。總結(jié)起來(lái)，人為風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面:組織風(fēng)險(xiǎn)、人力資源風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、承包商履約風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)理工程師責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、材料供應(yīng)商履約風(fēng)險(xiǎn)、政治法律風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)原因:
1.宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響最直接的是財(cái)政政策和金融政策，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售產(chǎn)生直接影響。
2.投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。投資環(huán)境是關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否的重要影響因素，如資金渠道，銷售市場(chǎng)形勢(shì)等。
3.融資困難。銀行貸款的收緊和土地出讓金繳納的新政策，更讓開發(fā)商雪上加霜。可以說(shuō)，今年開發(fā)商遭遇了融資的寒冬。
4.市場(chǎng)供求變化。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)項(xiàng)目的所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系給開發(fā)商帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。
1.3 自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目所在地區(qū)客觀存在的自然環(huán)境，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)期間可能遇到的惡劣天氣環(huán)境，或者項(xiàng)目所在地的現(xiàn)場(chǎng)條件和周圍環(huán)境等因素給項(xiàng)目業(yè)主所構(gòu)成的威脅。
房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境對(duì)項(xiàng)目實(shí)施影響很大，不同地域的自然條件各不相同，自然災(zāi)害多發(fā)區(qū)無(wú)疑會(huì)加大業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。自然因素一般包括火災(zāi)、洪水、地震、暴風(fēng)等
1.4 不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)
不可預(yù)見系指由于前期沒(méi)有明顯的征兆沒(méi)有覺(jué)察而造成在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所面臨的出乎預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括:設(shè)計(jì)與研發(fā)階段不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建造階段不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)、其它不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。
2．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本過(guò)程
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別具有自身的特點(diǎn)：動(dòng)態(tài)性，系統(tǒng)性，信息性，綜合性。
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法主要包括五種：德爾菲分析法、情景分析法、頭腦風(fēng)暴分析法、SWOT分析法、流程圖分析法。
1.德爾菲分析法。主要內(nèi)容是運(yùn)用相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜业膶?shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，通過(guò)多輪調(diào)查專家對(duì)問(wèn)卷所提問(wèn)題的看法，經(jīng)過(guò)反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測(cè)的結(jié)果，故又叫專家意見集中法。
2.頭腦風(fēng)暴分析法，又稱智力激勵(lì)法，此方法是靠專家的創(chuàng)造性想法來(lái)得到未來(lái)信息的一種直觀識(shí)別方法。頭腦風(fēng)暴法可分為頭腦風(fēng)暴法和反頭腦風(fēng)暴法。前者是通過(guò)專家群體決策盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，創(chuàng)造盡可能多的方法或手段，后者則是對(duì)前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其切實(shí)可行的方案。
3.情景分析法。通過(guò)對(duì)周圍環(huán)境的分析，識(shí)別影響主題發(fā)展或研究主體的外部因素，在假定主要影響因素會(huì)發(fā)生的前提上，構(gòu)造出多種情景，然后采用圖表或曲線等多種形式對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行情景描繪，提出多種可能發(fā)生的結(jié)果，以便采取適當(dāng)措施來(lái)防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
4.流程圖分析法。流程圖法是將一項(xiàng)活動(dòng)過(guò)程生動(dòng)連續(xù)地描述成一幅流程圖，通過(guò)辨別關(guān)鍵工序之后來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，是一種識(shí)別企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)分析法。
5.SWOT分析法。根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及機(jī)會(huì)與威脅之所在， SWOT分析通常是在某一時(shí)點(diǎn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部因素和外部因素進(jìn)行研究，然后進(jìn)行S、W、O、T的分析，從而形成四種戰(zhàn)略。
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法通常可以分為三類，即定性、定量、定性與定量相結(jié)合，一般的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法會(huì)采用定性與定量相結(jié)合的系統(tǒng)方法。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法常用的有主觀評(píng)分法、盈虧平衡分析法、決策樹法、層次分析法、故障樹分析法等。
1.主觀評(píng)分法。通過(guò)專家的專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)判斷，主觀的得出項(xiàng)目的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的分值并對(duì)其賦予相應(yīng)的權(quán)重，如分值從0到10進(jìn)行打分。10代表風(fēng)險(xiǎn)最大，0代表沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，然后把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的分值乘以權(quán)重得到單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)值，最后將各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的值加起來(lái)得到項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)值，然后通過(guò)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值進(jìn)行比較分析。
2.盈虧平衡分析法。所謂盈虧平衡分析是指通過(guò)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)來(lái)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)供求變化適應(yīng)能力的一種分析方法。找到盈虧平衡點(diǎn)是該方法的關(guān)鍵，就是要是找到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到這樣的銷售狀況即利潤(rùn)為零時(shí)的點(diǎn)。
3.決策樹法。決策樹分析法是一種用樹形圖來(lái)描述各方案在未來(lái)收益的計(jì)算。按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)，評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)需要表現(xiàn)出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的背景，同時(shí)又要描述出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小、損失程度以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)發(fā)展。它以圓圈和方框?yàn)榻Y(jié)點(diǎn)，由直線連接而成的一種樹狀形的結(jié)構(gòu)。
4.層次分析法。層次分析法將一些無(wú)法進(jìn)行量化的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)按照風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行順序，把他們進(jìn)行相對(duì)的量化，首先確定項(xiàng)目的評(píng)價(jià)目標(biāo)，再確定項(xiàng)目評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則。依據(jù)評(píng)價(jià)目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)模型。然后運(yùn)用兩兩比較法構(gòu)造所有相關(guān)的判斷矩陣，確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)的相對(duì)重要度。最后依此來(lái)計(jì)算出綜合重要度。
5.故障樹分析法。它采用邏輯的方法，形象地進(jìn)行危險(xiǎn)的分析工作，其特點(diǎn)是直觀、明了，思路清晰，邏輯性強(qiáng)，可以做定性分析，也可以做定量分析。
2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目管理者對(duì)項(xiàng)目可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和潛在損失有了充分的了解后選擇與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所適合的行之有效的策略，并制定符合項(xiàng)目實(shí)際情況的控制措施，預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，力圖規(guī)避或者減輕風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的負(fù)面影響，使項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中達(dá)到最大的安全保障。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的措施主要有以下幾種：
1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目潛在威脅發(fā)生的概率很大，對(duì)項(xiàng)目影響很大，這時(shí)可以通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃的變更來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。
2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移采用方式有兩種。第一，財(cái)務(wù)性保險(xiǎn)類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。第二，財(cái)務(wù)性非保險(xiǎn)類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
3.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)
風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的主要目的是將某些風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)生之前先將他們分成幾部分，讓第三方假如并承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。這種策略是將風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)同時(shí)減少的一種策略。
4.風(fēng)險(xiǎn)減輕
風(fēng)險(xiǎn)減輕策略，就是通過(guò)預(yù)知或緩和等手段將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性降低、或造成的損失減輕，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)降低的目的。
5.風(fēng)險(xiǎn)接受
風(fēng)險(xiǎn)接受又叫風(fēng)險(xiǎn)自留，是指項(xiàng)目的業(yè)主來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失。顯然那些發(fā)生概率很小，并且造成的損失也很小的風(fēng)險(xiǎn)最適合風(fēng)險(xiǎn)接受策略。
3．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的首要目標(biāo)是處理和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，防止和減少由風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)一般被分成兩部分:一部分是造成損失前的目標(biāo)，另一部分則是造成損失后的目標(biāo)。二者合在一起，就構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的完整目標(biāo)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)必須與房地產(chǎn)項(xiàng)目總目標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)總目標(biāo)一致，必須與房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性和環(huán)境相一致。
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在損失發(fā)生前的目標(biāo)是規(guī)避或減少損失的發(fā)生，主要有:(1)節(jié)約成本;(2)保證合法;(3)確保安全建設(shè);(4)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。
損失發(fā)生后的目標(biāo)旨在最大程度地挽救和補(bǔ)償損失帶來(lái)的影響與后果。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在損失發(fā)生后的目標(biāo)主要有:(l)維持生存;(2)保持房地產(chǎn)項(xiàng)目正常持續(xù)地運(yùn)行;(3)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益;(4)實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的目標(biāo);(5)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。
隨著科學(xué)理論和方法的不斷出現(xiàn)，人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知能力會(huì)不斷提高，會(huì)不斷應(yīng)用更有效的方法去研究風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究有待于進(jìn)一步深入。在此基礎(chǔ)上的應(yīng)對(duì)措施也會(huì)不斷更新，充分體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性和優(yōu)勢(shì)。