論文摘要 預告登記制度在我國剛設立不久，大量的涉預告登記制度與相關法律制度沖突的案件隨之相繼出現，預告登記制度作為舶來品，加之我國立法對其的規定又比較原則和抽象，在司法實踐中，必然面臨與查封登記的銜接。當買賣之標的物被另案查封，此時定會出現兩種利益的沖突，如何平衡各方權益，合理協調沖突，成為現實而又迫切的問題。本文從兩種情況、四個問題出發，以求能明晰兩者之間的關系。

論文關鍵詞 預告登記 查封登記 順位優先

查封登記和預告登記都屬于限制登記的一種。預告登記旨在保障債權人將來能順利實現不動產物權，那么已經作成預告登記的不動產能否再行查封，反之，不動產查封后，是否可以再進行預告登記，兩者的沖突如何協調？我國立法上除《商品房權屬登記管理辦法》和新《物權法》第20條明確賦予預告登記以普遍約束力之外，再無相關規定，而且這僅有的條文也非常的原則和抽象，因此留下許多可探討的空間。為論述之需要，本文不采用通常學術論文的形式，而以提出問題分析問題的方式進行，為了行文方便，假設不動產所有權人（出賣人）為甲，預告登記權利人（買受人）為乙。在甲和乙的邏輯關系中可能存在兩種情況（四個問題）， 如果預告登記不動產所有權人甲涉訴，即甲為被執行人，又可能出現如下兩個問題： 第一，原告方（甲的債權人）請求法院查封該已經辦理轉讓的預告登記的不動產，法院能否對該已預告登記的房產進行查封？ 第二，相反，不動產查封后，是否可以進行預告登記？ 如果預告登記權利人乙涉訴，即乙為被執行人，又可能出現如下兩個問題： 第一，原告方（乙的債權人）請求法院查封該已經作成預告登記的不動產，法院能否對該已預告登記的房產進行查封？ 第二，相反，不動產查封后，是否可以進行預告登記？（此種情況只是在追求論證的邏輯完整性而主觀提出的）

一、對第一種情況的解析

（一）預告登記與查封登記博弈的分析 針對前一對問題所預設的情形，我們對此可以做如下的分析： 1.兩者在效力上不存在優劣之分 查封登記和預告登記在其功用上都是一種保全的手段，均具有一定的對抗效力。就其背后所保護的利益而言，一個是房屋所有權人甲的債權人的利益，一個是房屋買受人乙的利益。查封登記雖由司法機關作出，但主要還是源于私權之爭，其維護的仍然是私權利，而不是公權力或公益目的。就其社會功能而言，一個涉及司法公信和權威，一個涉及公共管理和交易秩序與安全。就作出機關而言，一個是司法機關，一個是行政機關。可見，兩者在效力上不存在絕對的優劣之分，所以兩者是可以并存的。 2.兩者都具有不確定性 預告登記旨在保障將來物權之實現。預告登記是否最終推進為本登記，并不確定。買受人乙進行了預告登記之后，不動產權屬并沒有轉移，而僅僅是使所有權人甲的處分權受到臨時性的特定的限制，所以法院可以對預告登記的不動產進行查封。 同樣，查封登記也并非對不動產進行實體上的處分，而是作為前置的擔保措施，其不妨礙買受人乙的債權請求權的實現，而且如果被執行人甲履行判決或另行提供擔保、申請人同意解除查封、雙方和解或申請人敗訴等，都可能導致查封解除。可見，查封登記也具有不確定性。因此，法院對預告登記的不動產進行查封，并不違背《物權法》第20條的立法宗旨。 由于預告登記和查封登記結果的不確定性，在作成本登記或處置之前，兩者不存在必然的沖突，為竟存提供了空間。 3.兩者并不排斥，也不能相互排斥 結果的不確定性，為兩者的竟存提供了空間。同時，兩者也不能排斥。如果在先的預告登記可以排斥在后的查封登記，那么將為不動產所有人以合法的預告登記的形式掩蓋逃避債務的非法目的提供便利。而且預告登記期間，法院也不能對預告登記進行監督，如果預告登記失效了，法院很難在第一時間作成查封登記，一旦不動產所有權人甲惡意處分不動產，將不利于保護債權人的利益。反之，如果查封登記可以排斥預告登記，由于查封登記的臨時性和結果不確定性，將大大阻礙不動產的流轉，難以做到“物盡其用”。而且查封的目的就是保全債權，只要不動產按照市場價流轉，不僅可以提高預告登記不動產所有權人甲的償還能力，也減少了法院執行的步驟。 （二）預告登記和查封登記竟存的協調 針對第一個問題，通過分析可知，預告登記和查封登記之間應該是一種合理的對抗關系，而不是絕對排斥。對抗是一種存在狀態，一種博弈過程；而排斥是一種結果，非此即彼，全有全無。從這個角度來看，預告登記和查封登記的對抗恰恰為不動產交易的安全訴求和民事訴訟程序的公正目的提供了一種絕好的對接機制，此時法律真正做到了不偏不倚。基于兩者都具有限制處分的效力，都以公示方式為之，同時，甲和查封登記中的原告都無法惡意地控制本登記的時間，因而在兩者競存時，可依設立本登記順序之先后決定其順位，即順位優先。這樣既有效地規避了登記名義人的惡意也有效地平衡了預告登記和查封登記背后的利益。因此，采取本登記的時間先后來協調兩者的竟存與純粹的理論分析相比，具有更強的可操作性。

針對第二個問題，首先，我們要思考的是客觀上是否存在先查封后登記預告的情況。根據《城市房地產管理辦法》第37條和2004年的《聯合通知》還有《房屋登記辦法》第22條的規定，在查封期間，權利人申請登記的，不動產登記機構應當不予登記。但不予登記的具體情形是否包括預告登記，法律卻沒有明確。筆者認為，雖然當事人甲申請處分登記是不允許的，但不排除第三人乙在已預見被查封標的物有面臨處分的危險下，仍愿意就該不動產處分締結協議，雖然被查封的標的物不能立即辦理物權變動登記，但可以通過預告登記對雙方不動產處分合意予以公示。可見，第二個問題也有探討的價值。其次，對于兩者竟存后如何協調的問題，可以參見上面對第一個問題的協調方案的處理。

二、對第二種情況的解析

對于第二種情況中的第一個問題，筆者認為，可以從四個角度來分析： （一）從限制的對象上把握 預告登記的物權處分限制的權利是相對性的，即預告登記所限制的只是預告登記不動產所有權人甲的處分行為，而不應包括預告登記權利人乙的債權人。因此，即使預告登記在先，法院仍然可以進行查封。除了查封以外，預告登記對以后可能產生的如強制執行等公法上的處分行為，都不能對抗。 （二）從立法原意上把握 最高人民法院、國土資源部、原建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的第十五條第（三）項規定，對于“被執行人購買的……商品房預告登記的房屋，人民法院可以予以預查封。”豍根據該《通知》，對已辦理預告登記的房屋可以作為預告登記權利人乙的財產進行查封，當然，如果預告登記因預告登記失效等原因被登記機構依法撤銷的，人民法院應解除預查封。但需要注意的是，不能就此理解為：已辦理預告登記的房屋可以作為預告登記權利人乙的財產進行查封就不可能作為甲的財產被查封。另外，從預告登記制度設立的宗旨來看，就是為了保護弱勢的預告登記權利人乙的權利不受損害，而查封制度并沒有損害乙的利益，而是在保存乙的償還實力。 （三）從預告登記的性質上把握 雖然預告登記權利人并沒有取得不動產的所有權，但是，預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，給予債權請求權以排他的物權效力，只要不出現特殊情況，預告登記權利人經本登記后將成為預告登記不動產的所有權人。 （四）從查封的對象上把握 預告登記時物權尚未實現，被申請人乙沒有取得所有權，但是，我國的土地使用權、經營權、股權、投資收益權等權利都是可以查封的，也即符合一定條件的“權利”是可以作為被查封的對象的。因此，被申請人乙享有的債權是可以作為被查封的對象。 對于第二個問題，只是筆者在追求論證的邏輯完整性而主觀提出的，經過思考認為不存在買受人對財產在沒有預告登記前就有法院去查封的情況，因為此時的財產和買受人乙還沒有建立任何法律關系。

三、結語

預告登記制度作為舶來品，融人我國經濟生活要有一個過程，加上登記機構不統一、登記制度不完善等原因，就需要我們在以后的實踐中不斷地摸索和檢驗，特別是在未來不動產登記立法中，要進一步協調登記制度與其他相關法律制度之間的沖突，促進不動產交易秩序與民事訴訟程序的和諧建構。