論文關鍵詞：可持續發展 房地產 管理

論文摘要：本文就房地產業發展的相關政策進行了闡述，基于可持續發展觀念下的項目可行性研究和可持續發展觀念的必然性，表述了可持續發展戰略對于項目可行性研究的意義。

1 房地產業發展的相關政策

房地產作為一項支柱產業，尤其在近幾年來，國家在政策上做出了很大調整，使居民又進一步減輕了貸款購房的支付壓力，意在發展房地產業，刺激住房消費，拉大內需，拉動經濟增長。目前，我國實行以《土地管理法》和《城市房地產管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規范我國土地管理和城市房地產管理。其特征為:立法從原則上是對實踐的總結，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎等。但與之相應的立法還很不夠。一方面，我國房地產法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動產法》;另一方面，立法層次結構不清，法律規范之間交叉重復。再加上普遍的房屋土地分管體制，結果宏觀調控市場能力差，管理不力，問題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質量、

公建設施、住宅面積、中介服務、各項收費等方面的投訴不斷的現象發生;這也是我國房地產業十多年的發展歷程中多次大起大落的原因之一。

但近幾年是關于房地產業的具體政策出臺最多的時期，國務院發布的這些政策有利地推動了房地產業的發展，拉動了國民經濟的增長。這些政策主要包括以下幾個方面:

1.1 刺激消費的政策。1999年上半年年開始，針對投資需求與消費需求均不足的新情況，采取了綜合對策。其中為抑制消費需求的下滑，采取了提薪、擴大消費信貸規模、降息、儲蓄實名制、征收利息稅等措施抑制儲蓄增長，.刺激消費增長。

1.2 推進房改的政策。一是停止實物分房，實行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房價收入比實行不同的住房補貼政策。

1.3 放開住房二級市場的政策。1999年政府發布了《己購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》，規定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策，使得開放交易市場的政策框架基本形成。現在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。

1.4 推行住宅產業化的政策。房地產消費市場的逐步規范，進一步調動了買房的積極性。去年以來，建設部會同有關部門，采取了一系列措施整頓規范房地產市場。一是發布了新的《房地產開發企業資質管理規定》，并對所有從事房地產開發的企業進行清理換證，依法淘汰了一大批實力弱、信譽差、經營不規范的企業，規范了銷售主體行為;二是會同國家工商行政管理局發布了《商品房買賣合同示范文本》;三是發布了《商品房銷售管理辦法》，規范了開發商的銷售行為:四是發布了《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》。這一系列政策的實施，保護了消費者合法權益。

1.5 減免過高稅費的政策。近幾年來，國家在鼓勵住房消費的稅收政策上有了實質的突破，對房地產交易過程中所涉及的營業稅、契稅及個人所得稅給予了相應的減免優惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對房地產投資者15%的固定資產投資方向調節稅(原先這項稅種只是對國外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關費用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的17一30%調低到目前的4一7%;四是有的城市采取購買住房返還個人所得稅，促進了住房銷售，還有效吸引了一部分企業在城市扎根。

2 基于可持續發展觀念下的項目可行性研究和可持續發展觀念的必然性

西方學者指出，要想成功，必須作到下面兩點:首先要“做正確的事情”，然后是“把這項正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因為只有去干正確的事情才會產生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰略管理就是設法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰略策劃的精神能從我國兵書中的“運籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現出來。房地產項目可行性研究是指投資者通過分析自身能力和項目條件，了解環境變化的特性和趨勢，去制定出把握機會，發揮和建立競爭優勢，避免威脅并彌補劣勢的項目戰略。可行性研究實際上是一系列的工作過程，即包括確定項目的開發目標，分析內在條件、能力和外部環境，進行項目定位和策略設計的整個過程。但是與以往不同的是，我們現在做這些工作的時候，要從可持續發展的戰略眼光出發，在企業的可持續發展戰略框架下進行。 第一，可持續發展戰略能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。項目可行性研究報告是在對項目目標市場調研后形成的，它是研究者不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

第二，有一r可持續發展的觀念在其中，能使增強項目的競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續發展戰略就更能發揮它的特長，將企業長期的戰略指導思想融匯于個體之中，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

第三，能有效地整合項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在企業的戰略還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。戰略管理參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，可行性研究報告還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3 可持續發展戰略對于項目可行性研究的意義

房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。房地產產品開發周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產業市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產業形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。房地產產品具有空間不可移動性，局部地區供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發展極不平衡的大國，以局部地區的房地產形勢推導全國整體態勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。

在當市場!發生變化的背景下，若想使投資的項目取得成功，惟有分析當前房地產市場，以可持續發展的角度來調整自己企業的戰略。在可持續發展戰略的基礎之上，合理、全面、真實的對項目的可行性做出研究，這才是我國房地產企業今后應引起重視的問題。

4 結束語

房地產企業要立足市場，不僅要憑借自身的實力，更要注重智謀，講究戰略。企業的戰略觀念和戰略管理水平的高低正在成為影響企業生存和可持續發展的核心動能之一。，它驅使企業從戰略的高度去認識環境的變化、去整合企業資源，致力于核心競爭能力的培植、經營理念的提高和管理模式的創新，以把握機遇、應對挑戰、競爭制勝，取得可持續的發展。房地產企業競爭發展的要義在于擺脫純粹的以項目開發為中心的運作機制，通過積極實施戰略管理，規劃企業的主要業務與長期發展、規劃企業的人才開發和資源整合、規劃企業的組織建設與文化建設，謀劃發展所長、克服所短的經營策略、競爭策略和發展策略，促使企業進入長期發展的良性通道。

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