入世對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響及其發(fā)展對(duì)策
未知
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn) 建筑經(jīng)濟(jì)
入世給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇
1、有利于推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制改革。通過(guò)與國(guó)際接軌逐步建立起符合國(guó)際慣例的服務(wù)貿(mào)易體制,諸如政企分開,按市場(chǎng)規(guī)則組織開發(fā)建設(shè)及其中介服務(wù)等,迫使企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度,學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),了解和掌握國(guó)際慣例,不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力。
2、有利于加快我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐。目前,外資主要允許投入到公共建筑及外銷樓盤、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中,住宅產(chǎn)業(yè)尚未完全放開,入世后這種限制將被打破。伴隨外商的大量涌入,城市住宅的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)銷、建筑、物業(yè)管理、法律、融資、信貸、保險(xiǎn)等各方面的專業(yè)化水平將不斷提高,從而加速我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。
3、有利于吸引更多海外資金,實(shí)現(xiàn)融資多元化。資金短缺,融資渠道過(guò)窄是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要障礙。人世后,隨著大量外資的涌入,將為房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力,形成融資多元化的格局。
4、有利于促進(jìn)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的金融制度創(chuàng)新。我國(guó)目前金融界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的參與程度及支持力度不夠,金融手段單一,僅以抵押貸款和按揭貸款為主要的融資手段,加上與之相關(guān)的擔(dān)保、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未很好地開展起來(lái),真正意義上的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未形成,嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。入世后,隨著國(guó)外金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的介入,這種現(xiàn)象將得到徹底改變。
5、有利于房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè),規(guī)范市場(chǎng)行為,不斷提高行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。入世后,房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,企業(yè)的危機(jī)意識(shí)和壓力增加,隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步開放及大量外商涌入,寫字樓、高檔商品房等類型的物業(yè)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中新的亮點(diǎn),從而改變市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu),并引帶國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)需求,繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)。
6、有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。人世后可以享受最惠國(guó)待遇、國(guó)民待遇、市場(chǎng)準(zhǔn)入等優(yōu)惠,為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拓展海外空間創(chuàng)造了有利的條件。
加入WT0給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)
1、人才缺乏。加入WT0后,房地產(chǎn)業(yè)人才缺乏的現(xiàn)狀將更顯突出。其中以既懂專業(yè)又精通外語(yǔ),且具有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),了解國(guó)際行情、慣例的涉外人才更為缺乏。
2、技術(shù)水平落后。房地產(chǎn)開發(fā)中,在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、材料、建筑設(shè)備等方面,技術(shù)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家尚有較大差距,在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)技術(shù)含量較高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中,短時(shí)期內(nèi)難以形成優(yōu)勢(shì)。
3、管理水平、服務(wù)水平較低。從房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理方面來(lái)看,違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事情時(shí)有發(fā)生,政企不分的現(xiàn)象尚未根除。從企業(yè)管理的角度看,真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度尚未建立起來(lái),大而全、小而全,企業(yè)的注意力仍主要放在非市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)手段,特別缺乏項(xiàng)目融資和資本運(yùn)營(yíng)的能力與意識(shí)。企業(yè)對(duì)消費(fèi)者重管理、輕服務(wù),在物業(yè)管理等方面尤為突出。
4、管理體制不適應(yīng)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)沿襲下來(lái)的條塊分割的局面尚未打破,多頭領(lǐng)導(dǎo)、政出多門的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,辦事效率低下,地方保護(hù)嚴(yán)重,尚未形成全國(guó)統(tǒng)一的公平、公開的房地產(chǎn)市場(chǎng),嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的形式。
5、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)缺乏,對(duì)國(guó)際慣例了解較少。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,由于法制建設(shè)滯后,加之典型的東方文化氛圍,關(guān)系、人情仍是獲取項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的主要工具,企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力常常受非市場(chǎng)因素影響,真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段缺乏,經(jīng)驗(yàn)不足。由于參與國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限,對(duì)國(guó)際工程招投標(biāo)、合同管理、監(jiān)理、索賠、融資、保險(xiǎn)等國(guó)際慣例了解較少。
6、信息不暢,中介組織不發(fā)達(dá)。近年來(lái),盡管房地產(chǎn)領(lǐng)域的中介服務(wù)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步,諸如:房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、工程監(jiān)理、物業(yè)代理、律師事務(wù)所等,但人員少、素質(zhì)低、服務(wù)差的問題尚未解決。
7、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)亟待培育。極不發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約的瓶頸作用。
房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策建議
面對(duì)加入WTO所帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn),我們必須抓住這一難得的機(jī)遇,搶占時(shí)機(jī),特別是應(yīng)抓住入世后前5年的過(guò)渡期,采取切實(shí)可行的對(duì)策,才能確保房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作全面上水平,在未來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。主要對(duì)策:
1、普及有關(guān)加入WT0的基本知識(shí),盡快熟悉WT0的基本原則。
人們對(duì)加入WT0后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將如何產(chǎn)生影響,入世談判及行業(yè)發(fā)展的內(nèi)容有哪些,如何利用WTO的基本原則采取切實(shí)可行的對(duì)策等尚知之甚少,通過(guò)組織各種講座、研討等方式,對(duì)行業(yè)部門領(lǐng)導(dǎo)特別是企業(yè)決策人員普及有關(guān)加入WTO的基本知識(shí)十分重要,只有理解后才能增強(qiáng)緊迫感和危機(jī)感。
2、組織精干力量,加緊對(duì)加入WTO對(duì)房地產(chǎn)的影響及對(duì)策方面問題的研究
為抓住機(jī)遇,迎接挑戰(zhàn),建設(shè)部成立了領(lǐng)導(dǎo)小組,專門對(duì)《加入WTO對(duì)我國(guó)建設(shè)事業(yè)的影響及對(duì)策》進(jìn)行專題研究,全國(guó)各地有很多建設(shè)行政主管部門也組織了有關(guān)專家進(jìn)行了研究。
3、深化管理體制改革,形成與“入世”相宜的環(huán)境條件
這里的環(huán)境條件是指投資環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境,環(huán)境條件是吸引埠外、海外資金的前提和基礎(chǔ)。良好的投資環(huán)境要求政府主管部門具有良好的服務(wù)意識(shí),高效的工作作風(fēng),市場(chǎng)有公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,完善的法制建設(shè),富于吸引力的項(xiàng)目,優(yōu)越的城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市生態(tài)環(huán)境則主要指由土地、水資源、大氣條件等組成的物理環(huán)境,由動(dòng)物、植物、微生物等組成的生物環(huán)境,由建筑物、交通設(shè)施、環(huán)境設(shè)施等組成的城市設(shè)施,由勞動(dòng)力、科教、政法、醫(yī)療等組成的社會(huì)服務(wù)環(huán)境等。良好的環(huán)境條件是入世后在房地產(chǎn)領(lǐng)域贏得先機(jī)的首要條件。
4、加大開放力度,形成競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)機(jī)制
為適應(yīng)加入WTO后帶來(lái)的沖擊,應(yīng)加大市場(chǎng)的開放力度,在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程承包、建筑設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)等領(lǐng)域廣泛采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式,增強(qiáng)透明度,促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)機(jī)制的形成。
5、完善現(xiàn)代企業(yè)制度,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
加入WTO后市場(chǎng)將進(jìn)一步開放,競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,企業(yè)要想生存,必須不斷提高競(jìng)爭(zhēng)能力。就國(guó)有企業(yè)而言,建立現(xiàn)代企業(yè)制度是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的根本。從城建系統(tǒng)來(lái)看,雖然大中型國(guó)有企業(yè)已基本改制完畢,但翻牌形式居多,現(xiàn)代企業(yè)制度亟待完善,否則入世后面對(duì)埠外、海外的巨大沖擊,國(guó)有企業(yè)的處境將更為艱難。
6、認(rèn)清行業(yè)形勢(shì),把握對(duì)策要點(diǎn)
由房地產(chǎn)的不動(dòng)屬性所決定,入世后,國(guó)外的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不能直接輸入我國(guó),其重點(diǎn)是把握加入WT0所帶來(lái)的商機(jī),采取切實(shí)可行的方法吸引境外資金,引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)、管理、材料,提高設(shè)計(jì)、管理水平,加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐,在產(chǎn)品開發(fā)上則要充分考慮適應(yīng)外商需求的項(xiàng)目,加強(qiáng)法制建設(shè),規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新,在投資、抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)、證券化等方面逐漸與國(guó)際慣例接軌。
7、加大人才培養(yǎng)與人才引進(jìn)的力度
一方面制訂科學(xué)、優(yōu)惠的政策,廣泛吸引海外人才,為他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境;另一方面要加強(qiáng)自有隊(duì)伍中的人才培養(yǎng),提供與國(guó)外同行業(yè)交流的機(jī)會(huì),了解、認(rèn)識(shí)國(guó)際慣例的機(jī)會(huì),培養(yǎng)他們的涉外經(jīng)驗(yàn),為加入WT0后的競(jìng)爭(zhēng)做充分的人才儲(chǔ)備。
8、大力發(fā)展中介組織
我們必須大力發(fā)展中介組織,建立更多具有社會(huì)監(jiān)督職能的服務(wù)機(jī)構(gòu);為企業(yè)提供多方預(yù)測(cè)、預(yù)警、報(bào)價(jià)、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu);企業(yè)自我管理、自我服務(wù)的行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)等自律性組織。實(shí)行國(guó)際通用的職業(yè)資格制度,并通過(guò)嚴(yán)格的考核與管理,確保中介隊(duì)伍的整體素質(zhì)。