近期，從一份資料上看到各大電商企業龐大的物流倉儲計劃：

京東商城：計劃建7個一級物流中心，25個二級物流中心；

當當網：成立一家由其控股的獨立配送服務公司，打造開放式的物流平臺，已建立六大物流中心；

淘寶網：建設開放物流平臺及倉儲基地，在華北、華中、華東、華南、東北、西南和西北7大區域中心位置建倉；

卓越亞馬遜自建物流覆蓋北京、天津、上海和廣州，在全國8個城市擁有9個運營中心；

凡客誠品在10個主要城市已經完成選址，到今年底將完成28個倉儲建設；

蘇寧易購已經完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地進入試運營，6家進入施工階段，簽約儲備項目達12個；

新蛋網自建配送隊伍，7大分倉已經建成，2012年在全國十大省會城市建倉；

1號店被沃爾瑪注資之后年內準備在華中、西南、西北和東北四區設立4個倉儲中心，還將自建10個左右快銷品類儲備分倉和300多個配送站點。

看到這份資料之后，恰好我去到新疆烏魯木齊走訪了一個物流園，該園已經完成了商業地產的改造，成為一個家居建材城，雖然商城名字還保留物流園名稱，但已完成許多家居建材的大品牌進駐，部分已開始營業。

這并非個案。同樣在深圳的筍崗，原來是物流園區，現在卻由于距離東門（深圳最繁華的步行街商業中心）僅十幾分鐘車程而進行改造，物流配送企業陸續向更為偏遠的關外搬遷。

物流地產向商業地產的轉變，幾乎每個省會城市都在發生，而這些物流園建立不到十年，在中國城市化進程提速的情況下，未來的物流地產將會以更快的速度向商業地產轉變，這個事實被電商企業在全國拿地建倉的事實所證，卻被京東劉強東一再否認，明確表態不會通過地產來賺錢，這樣說其實更深層次的目的是為了提升用戶體驗。

這個說法似乎很說得通，但這些電商企業如此宏偉的物流倉儲計劃，以及各城市現有物流園改造為商業地產的現狀，目前的百貨、SHOPPING MALL業態或將面臨來自未來電商企業物流地產變身商業地產的新威脅！

圈地運動是B2C中國化的必然走向

物流倉儲的建設使得電商輕公司逐漸變重，這個重不是負擔，而是使得其估值變得更高，變得更值錢，畢竟這世界唯一越占越少的就是土地。對于這些遲遲沒有盈利的電商企業來說，在燒了VC的錢這么多年，如何贏得資本市場的認可，能夠成功上市就成為當務之急。

現在的國內電商公司中，當當網占中國圖書市場規模的15%~25%，麥考林的線下加盟連鎖店則為其上市加分許多。那么現在的這些電商公司，除了已經被亞馬遜收購的卓越網、進軍電商的傳統企業蘇寧、已經盈利的淘寶網外，其他多數電商企業均處于巨額虧損狀態，無疑物流地產成為未來盈利的保障。目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業地產的平均收益率。

未來在中國城市化進程中，這些物流倉儲用地除了可以低成本地改造成為商業地產之外，還可以逐步獨立運營，成為服務于其他中小電商甚至其他企業的第三方物流配送公司，通過這些公司為線上的B2C商城獲得新的盈利點。

其次是配送效率和成本的拼殺。

在前端的商品、展示、營銷、支付都不斷提升用戶體驗的同時，最后一公里的配送就成為決勝關鍵。第三方物流配送公司以加盟制周轉倉為主，運營效率和成本已經無法滿足電商企業規?；l展的需求。電商自建倉儲物流成為競爭手段之一。

畢竟相對于傳統店鋪來說，倉儲物流基地的建設更加快速，通過一到兩年的密集網點布局，實現全國快速配送，這也是趕在已經擁有實體店的傳統零售商布局線上和線下業務結合的電商之前，純電商企業提升自己核心競爭力的機會。

對于已經擁有上千規模實體店的蘇寧易購來說，整合線下業務的難度和自建倉儲物流基地相比較難度要大得多，周期也要長得多，所以，蘇寧選擇自建倉儲物流也在情理之中。而且在線下實體店整合完成之后，這些物流倉儲基地如果再改造成為商業地產，然后在更偏遠的地方建設倉儲物流基地，以形成良性商業循環。

對于依賴商業地產資源擴張的傳統百貨業來說，這種做法值得借鑒，可參考淘寶網的物流倉儲方式。淘寶網自己購買倉儲物流用地，然后以合作方式將這些倉儲物流交給第三方代運營管理，同時在自己的高流量和高銷量背書下吸引商家使用其倉庫并交納租金，倉儲物流自然而然成為盈利中心，同時，提高買家購物體驗，獲得與B2C一樣的配送競爭優勢。

同樣隨著中國城市化的推進，淘寶網自購的這些倉儲物流用地可以很好地變身為商業地產進一步服務于自己，例如開設更多愛蜂潮這樣的家居體驗館，將自己在線上的優勢轉換到線下，這樣一來，傳統的百貨業和零售業在這一場電商企業兇猛的圈地中將逐漸散失自己線下擁有實體店的強大優勢，在未來三到五年的競爭中處于劣勢，這不得不引起警覺！

《全國倉儲業發展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。而仲量聯行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。

租金上漲，只是中國B2C集體下沉的一個直接影響，對中國未來的電商戰略，這種集體建倉帶來的長鏈條電商發展戰略會對未來的零售格局產生哪些影響，只有經歷過一個產業的波動輪回才能真正顯現。但是，對于傳統零售的影響，應該不難預測，曾經封閉的商圈正在被撕裂，在城市化推進和新經濟變革的大環境下，未來零售業態的格局，將由今天的布局者掌握。

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Tips1：劉強東關于電商圈地的看法：

最近看到很多人說電商圈地是為了靠房地產賺錢！這是源自對大型電商物流的不了解造成的。目前，國內根本就沒有可以容納數百萬種商品的超大型單體庫房，大型電商只能自建或者合作代建。在京東亞洲一號沒有建成前，我們在北京租賃了7處庫房，導致購物體驗和物流成本都很不好！這是主因！

Tips2：劉強東：看了一下公司下半年的自營配送站點開設計劃，預計在年底前新開通60個城市的自營配送，提供貨到付款和上門自提服務！屆時，京東自營配送可以覆蓋170多座城市，占據80%的訂單量。實現這個目標后，該把配送部門分拆出去獨立運營了！